Wann ist der Bebauungsplan von Bedeutung?

Jede Gemeinde in Deutschland verfügt über einen Flächennutzungsplan, um ihre bauliche Entwicklung zu steuern. Für bestimmte Teile des Gemeindesgebietes wird außerdem ein Bebauungsplan (B-Plan) aufgestellt. Dazu muss die Gemeinde in einer Satzung beschließen, welche Flächen in welcher Art genutzt werden dürfen. Die gesetzlichen Regelungen zu Zweck und Inhalt des B-Plans finden sich im Baugesetzbuch (BauGB > § 8 Abs. 1 S. 1 BauGB, § 8 Abs. 1 S. 2 BauGB www.gesetze-im-internet.de/bbaug/) .

Einfacher und qualifizierter Bebauungsplan

Ein qualifizierter B-Plan enthält nach § 30 BauGB mindestens Angaben zum örtlichen Verkehrsnetz, der Nutzungsart des Geländes und zu dem Teil des Grundstücks, das bebaut werden darf. Fehlt eine dieser Angaben, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Bauherren können bei beiden Arten eine Baugenehmigung erhalten. Es ändert sich nur die Grundlage, auf der die Baubehörde die Erlaubnis zum Hausbau erteilt. Während der qualifizierte B-Plan die erforderlichen Angaben enthält, bilden bei einem einfachen Bebauungsplan die Gebäude und Baugrundstücke der Nachbarschaft die Basis für das Genehmigungsverfahren. Es handelt sich dabei um die Innenbereiche und Außenbereiche nach §§ 34 und 35 BauGB.

Inhalt B-Plan

Die Gemeinden erstellen die Pläne, um sicherzustellen, dass ihre Bewohner in gesunden Wohnverhältnissen leben. Soziale und kulturelle Belange und der Denkmalschutz werden ebenso berücksichtigt wie die Anforderungen der örtlichen Wirtschaft und der Verkehrsteilnehmer. Ein weiterer Aspekt, der bei der Planung neuer Bauvorhaben immer wichtiger wird, ist der Umweltschutz.

Bauherren, die sich für ein bestimmtes Baugrundstück interessieren, können den B-Plan in vielen Fällen online einsehen. Ansonsten stellen die Gemeindeverwaltung, das Bauamt oder das örtliche Stadtplanungsamt die Unterlagen zur Verfügung. Da die Pläne unter anderem dafür sorgen sollen, dass Wohngebiete einheitlich aussehen, unterliegen die Bauvorhaben häufig Beschränkungen hinsichtlich der Höhe des Gebäudes oder der äußeren Gestaltung. Wer plant, einen Bungalow zu bauen, sollte sich daher vorher erkundigen, ob ein Flachdach im dem Baugebiet überhaupt erlaubt ist.

Diese Einzelheiten können in einem B-Plan geregelt sein:

  • Offene Bebauung für Einzelhäuser oder Doppelhäuser mit festem Grenzabstand zur Grundstückgrenze
  • Geschlossene Bebauung für Reihenhäuser oder Doppelhäuser ohne Grenzabstand zur Grundstücksgrenze
  • Art der baulichen Nutzung, wie Wohngebiet, Gewerbegebiet oder Mischgebiet
  • Grundflächenzahl (GRZ) als Angabe, wie groß der Anteil der bebauten Fläche an der gesamten Grundstückgröße sein darf
  • Geschossflächenanzahl (GFZ) als Angabe, wie groß die Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstückgröße sein darf
  • Art des Daches inklusive Dachneigung, Ausrichtung des Dachfirstes und Material
  • Fassadengestaltung, wie Verputzung oder Klinker
  • Zulässigkeit von Garagen, Stellplätzen oder Nebengebäuden

Die Bauherren müssen sich an die Angaben in den Plänen handeln, da die Baubehörde ansonsten Sanktionen verhängen kann. Auf der anderen Seite kann sich ein Bauherr auf den Bebauungsplan berufen, sodass ein plangerechtes Bauvorhaben nicht abgelehnt werden darf.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan als Sonderform

Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan geht die Initiative von dem sogenannten Vorhabenträger aus. Das bedeutet, dass ein Investor einen Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) ausarbeitet und der Gemeinde vorstellt. Anschließend schließen Gemeinde und Vorhabenträger einen Durchführungsvertrag, der auch eine Frist zur Fertigstellung des Bauvorhabens beinhaltet. § 12 BauGB besagt, dass eine Kommune den Plan wieder aufheben darf, falls der Investor den Zeitplan nicht einhält (www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__12.html). Die Bauplanung wird weiterhin von der Gemeinde ausgeführt, während der Vorhabenträger die Kosten für Planung und Erschließung übernimmt.

Tabelle Bundesländer

Hier finden Sie eine Übersicht, in welchen Bundesländern ein Bebauungsplan die Grundlage für eine Bebauung darstellt.

Bundesland Bebauungsplan
Baden-Württemberg +
Bayern +
Berlin +
Brandenburg +
Bremen +
Hamburg +
Hessen +
Mecklenburg-Vorpommern +
Niedersachsen +
Nordrhein-Westfalen +
Rheinland-Pfalz +
Saarland +
Sachsen +
Sachsen-Anhalt +
Schleswig-Holstein +
Thüringen +