Nicht jeder, der sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, denkt an einen Neubau. Der Erwerb einer Bestandsimmobilie ist für die meisten der einfachere Weg und wer sich ein wenig Zeit bei der Suche lässt, wird auch keine allzugroßen Kompromisse eingehen müssen. Im Folgenden finden Sie Grundlagen und Tipps für den Bestandsimmobilien/Gebrauchtimmobilien Kauf.
Gerade bei Eigentumswohnungen sind jedoch einige Dinge bei der Auswahl zu beachten, unabhängig davon, ob diese vermietet oder selbst genutzt werden sollen. Während Einfamilienhäuser in entsprechenden Gegenden stehen und die Lage von vorneherein anders beurteilt wird, ist bei einer Eigentumswohnung sehr viel differenzierter darauf zu achten, in welchem Stadtteil diese liegt.
Die Lage als wichtigstes Kriterium
Neben der Region kommt der Lage beim Gebrauchtkauf eine besondere Bedeutung zu. Bei der Betrachtung der Lage wird zwischen der Mikro- und der Makrolage unterschieden. Als Makrolage ist beispielsweise ein Ballungsgebiet zu verstehen. Dieses bietet natürlich gerade Kapitalanlegern bessere Chancen, da eine Ansammlung von Firmen auch entsprechenden Wohnraum bedarf. Auf der anderen Seite sind natürlich auch die Einstiegspreise in diesen Regionen erheblich höher als in ländlichen Gebieten. Die Lage des Objektes hat nicht nur auf den aktuellen Mietpreis, sondern auch auf die langfristige Wertsteigerung Einfluss. Ein sogenanntes Schnäppchen auf dem Land kann schnell zu einer Fehlinvestition werden. Grund ist, dass die Bevölkerungsstruktur dahin geht, dass der Wohnraumbedarf an Zweizimmerwohnungen für Singles in den Großstädten kontinuierlich steigt, Großwohnungen auf dem Land jedoch an einem Nachfragemangel leiden. Wer in eine fremd vermietete Immobilie investieren möchte, sollte bei der Auswahl Grenze von 70 Quadratmetern nicht überschreiten. In dieser Größenordnung ist die Mietrendite nachweislich am höchsten.
Die Aussage, dass die Immobilienpreise und Mieten in Deutschland kontinuierlich steigen, muss vor diesem Hintergrund regional betrachtet werden. Während sich in Hamburg, München und Frankfurt, um nur wenige dieser Städte zu benennen, tatsächlich die Miet- und Kaufpreisschraube permanent nach oben dreht, ist im Ruhrgebiet aktuell ein Preisrückgang zu verzeichnen. Gleiches gilt auch für extrem ländliche Regionen, auch in den alten Bundesländern, denen es an entsprechender Infrastruktur mangelt.
Als Mikrolage wird der Stadtteil oder die Straße bezeichnet, in der das ausgewählte Objekt liegt. Wohngettos in Großstädten bieten natürlich deutlich niedrigere Einstiegspreise als eine Wohnung, welche in einem Umfeld mit Einkaufsmöglichkeiten, Parks, Gastronomie und Freizeitangeboten liegt. Bereits innerhalb eines Stadtteils unterscheiden sich die Lagen erheblich. Für Kapitalanleger zahlt sich ein höherer Einstiegspreis in einem Ballungszentrum auf jeden Fall aus, da eine hochwertige Wohnung entsprechende solvente Mieter voraussetzt, die sich wiederum in den Führungsetagen der Unternehmen finden. Die Mobilität im Berufsleben hat hier den Trend zu Wochenendheimfahrten geschaffen. Ein weiterer Vorteil ist, dass Mietpreiserhöhungen leichter umgesetzt werden können, als in schlechteren Lagen.
Bietet der Kauf einer Gebrauchtimmobilie Vorteile?
Der Erwerb einer Bestandsimmobilie lässt natürlich keine individuelle Raumgestaltung zu, auf der anderen Seite erhalten die Käufer einen Einblick auf die Struktur der anderen Bewohner. Bei einem Neubau lernen sich die Eigentümer und Nutzer erst im Laufe der Zeit kennen, eventuelle Konfliktherde sind noch nicht offenkundig. Gleiches gilt auch für den Erwerb eines Einfamilienhauses. Grob formuliert, lässt der Zustand der Vorgärten einen ersten Rückschluss auf die Bewohner der Nachbarhäuser zu. Anders als bei Eigentumswohnungen finden sich Einfamilienhäuser häufig in entsprechenden Siedlungen. Allerdings ist es auch hier eine Frage des Umfeldes. Der Kaufpreis steigt natürlich, wenn sich eine entsprechende Infrastruktur in unmittelbarer Nähe befindet und Eltern die Kinder nicht bereits mit dem Auto in den Kindergarten oder die Grundschule bringen müssen. Ein überaltertes Umfeld, gerade bei Erstbeziehern aus den späten 60er und frühen 70er Jahren ist für junge Familien ebenfalls eher unattraktiv. Gebrauchte Immobilien bieten den eindeutigen Vorteil, dass sich die künftigen Besitzer bereits vor dem Erwerb ein klares Bild von dem Umfeld und der gewachsenen Infrastruktur machen können. Dies ist in einem Neubaugebiet nur schwer möglich.
Darauf sollte beim Erwerb geachtet werden
Gleich, ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, bei einer Bestandsimmobilie zahlt sich die Investition in einen Sachverständigen aus. Dieser weiß, wo er nach versteckten Mängeln oder kleinen Zeitbomben in der Bausubstanz suchen muss. Für Laien sind diese Mängel häufig nicht auf den ersten Blick ersichtlich und es gilt nach wie vor „gekauft wie gesehen“. Potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung müssen auf jeden Fall einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre werfen. Zum einen ist hier festgehalten, welche möglichen Investitionskosten am Gemeineigentum auf sie zukommen, zum anderen zeigt sich hier auch, ob die Eigentümergemeinschaft homogen oder in sich zerstritten ist.