Sie möchten ein Doppelhaus bauen?

Bei einem Doppelhaus werden entweder zwei Häuser an der gemeinsamen Grundstücksgrenze von zwei benachbarten Grundstücken zusammengebaut oder das komplette Doppelhaus befindet sich auf einem gemeinsamen Grundstück. Wenn sich die Immobilie auf einem ungetrennten Grundstück befindet, handelt es sich um ein Doppelhaus in der Rechtsform eines Wohnungseigentums beziehungsweise eines Wohnungsteileigentums. Die Räume der einzelnen Häuser sind nicht miteinander verbunden, es gibt auch keine Verbindungtür zwischen den Häusern.

Begriff & Definition: Ein Haus stellt ein Doppelhaus dar, wenn es sich um eine Immobilie in offener Bauweise mit zwei separaten Eingängen und Treppenhäusern handelt. Der Begriff der offenen Bauweise wird in § 22 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert. Es handelt sich um ein Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand zum Nachbargrundstück. Neben Doppelhäusern können auch Einzelhäuser oder Hausgruppen, die aus mindestens drei aneinander gebauten Häusern bestehen, in der offenen Bauweise errichtet werden. Eine Gemeinde kann im Bebauungsplan für ein Grundstück festlegen, ob dort ausschließlich ein Doppelhaus, ein Einzelhaus, eine Hausgruppe oder bei entsprechender Größe der Baufläche auch zwei dieser Häuserarten gebaut werden dürfen.

Es handelt sich bei den beiden Doppelhaushälften um zwei eigenständige Gebäude, die durch einen Brandabschluss voneinander getrennt werden. Während Doppelhäuser älterer Bauart eine gemeinsame Brandmauer aufweisen, müssen neuere Immobilien über zwei getrennte Wände mit einer Trennfuge verfügen.

In der Regel erfolgt die Verbindung der beiden Häuser an einer Seitenwand. Dabei müssen die Wände nicht in der gesamten Länge aneinandergebaut sein, sondern eine leicht versetzte Bauweise ist ebenfalls erlaubt. Seltener findet sich eine sogenannte Back-to-back-Bauweise, bei der die beiden Häuser über eine gemeinsame Rückwand verfügen.

Die Vorteile eines Doppelhauses

Im Vergleich zu einem Einzelhaus bietet ein Doppelhaus den Bauherren einige Vorteile, sie müssen gleichzeitig aber auch Nachteile in Kauf nehmen. Die Vorteile einer Bauweise als Doppelhaus zeigen sich in den folgenden Punkten:

• so gut wie kein Wärmeverlust an der gemeinsamen Außenwand, dadurch niedrigere Energiekosten für beide Wohnparteien
• geringerer Grundstücksbedarf, da der vorgeschriebene Mindestabstand zum Nachbargrundstück an einer Seite entfällt
• geringere Kaufkosten und Grunderwerbsteuer für das Grundstück im Vergleich zu einem freistehenden Haus
• bei gemeinsamer Auftragserteilung Ersparnis beim Einkauf der Baumaterialen oder der Gartengestaltung durch Bestellung der doppelten Menge
• oft leichter wieder zu verkaufen als ein Reihenhaus

Bei einem Doppelhaus weisen beide Haushälften in der Regel ein einheitliches Erscheinungsbild auf. Grundriss und Fassade der Immobilien sind in diesem Fall achsensymmetrisch gestaltet. Es ist aber auch möglich, dass die Häuser nicht symmetrisch gebaut werden. In diesem Fall wird die Bauweise als einseitig angebaut bezeichnet. Die beiden Haushälften eines Doppelhauses teilen sich einen gemeinsamen Dachstuhl. Bei dem Neubau eines Doppelhauses haben die Bauherren ein Mitsprachrecht bezüglich des Innenausbaus, sofern es sich nicht um einen schlüsselfertigen Bau handelt oder ein Fertighaus handelt. So ähneln sich die meisten Doppelhäuser zwar äußerlich, können innen jedoch ein völlig unterschiedliches Erscheinungsbild bieten.

Die Nachteile von Doppelhäusern

Bewohner eines Doppelhauses müssen sich bewusst sein, dass sie sehr eng mit ihren Nachbarn zusammenleben. Dadurch kommt es teilweise zu Lärmbelästigungen durch laute Musik, spielende Kinder oder streitende Ehepaare. Auch andere Ärgernisse, wie der Qualm von einem Holzkohlengrill, Rasenmähen zu einer unpassenden Uhrzeit oder von einem Rasensprenger auf die Terrasse des Nachbarn herüberspritzendes Wasser können zu einem Nachbarschaftsstreit führen. Bei diesen Beispielen zeigt sich einer der größten Nachteile eines Doppelhauses, der aus großer Nähe zum Nachbarn besteht. Auch viele Arbeiten zur Instandhaltung der Immobilie müssen zwischen den Nachbarn abgesprochen werden. Ist das Verhältnis der Bewohner erst einmal gestört, sind diese Absprachen nur schwer durchzuführen.

Ein Doppelhaus gilt als brandgefährdeter als ein Einzelhaus. Um bei einem Brand ein Übergreifen der Flammen auf die zweite Haushälfte zu verhindern, sehen die für den Brandschutz zuständigen Bauordnungen (BauO) und Landesbauordnungen (LBO) der deutschen Bundesländer genaue Regelungen für ein Doppelhaus vor. Die Verordnungen schreiben zweischalige Trennwände der beiden Häuser vor, die vom Fundament bis zum First eine durchgehende Trennfuge aufweisen müssen. Diese Trennfuge wird mit Dämmmaterial ausgefüllt, das sowohl Brandschutz bietet als auch wärmedämmend und schallisolierend wirkt. Dadurch entstehen für die Bauherren Kosten für das Dämmmaterial, das die verschiedenen Anforderungen erfüllen muss.

Im Gegensatz zu einer freistehenden Immobilie können bei einem Doppelhaus nicht so viele individuelle Wünsche und Vorstellungen der Bewohner berücksichtigt werden. Die beiden Familien, die das Doppelhaus bewohnen, müssen sich in vielen Punkten absprechen und einig werden. Die Einigung ist oft nicht so einfach und bedeutet auch den Verzicht auf eigene Gestaltungsmöglichkeiten der Immobilie. Die Bauzeit für ein Doppelhaus ist länger als für eine Einzelimmobilie und auch die Phase der Bauplanung dauert in der Regel länger an, weil sich zwei Familien über die Gestaltung des Hauses einig werden müssen. Bei der Entscheidungsfindung helfen sogenannte Baukastensysteme verschiedener Anbieter, die jedoch nur einige individuelle Wünsche berücksichtigen können.

Da die beiden Häuser an einer Wand zusammengebaut sind, können an dieser Wand keine Fenster eingebaut werden. Dadurch kann ein Doppelhaus weniger lichtdurchflutet und damit dunkler als ein Einzelhaus wirken. Ein Doppelhaus ist nicht für Bauherren geeignet, die Wert darauf legen, einmal um ihr Haus herumgehen zu können. Jede Doppelhaushälfte ist nur von drei Seiten aus zugänglich und auch der Garten kann nur auf drei Seiten angelegt werden.

Was Bauherren bei einem Doppelhaus außerdem beachten sollten

Damit sich kein Besitzer einer Doppelhaushälfte benachteiligt fühlt, muss das Grundstück so aufgeteilt sein, dass jeder Bewohner einen ungehinderten Zugang zu seinem Haus hat. Auch die Zufahrtsmöglichkeiten mit einem Fahrzeug müssen bei beiden Grundstücken gleich beschaffen sein. Der Architekt sollte bei der Gartenplanung darauf achten, dass jede Partei einen Bereich erhält, der von den Nachbarn nicht eingesehen werden kann. Bei der Planung ist auch die Sonneneinstrahlung zu berücksichtigen, damit nicht die eine Haushälfte im Schatten der anderen Hälfte liegt.

Ein guter Schallschutz zwischen den beiden Häusern ist sehr wichtig. Damit sich die Bewohner nicht gegenseitig belästigen, sollte an dieser Stelle nicht gespart werden. Da der Schallschutz in die Trennfuge zwischen den beiden Haushälften eingebaut wird, kann er später nur unter großem Aufwand ausgebessert werden. Daher sollte schon beim Bau darauf geachtet werden, dass der gewählte Dämmschutz den Lärm effektiv reduziert und keine Schallbrücken entstehen können. Das Dämmmaterial wirkt gleichzeitig brandhemmend und hält die Wärme zwischen den beiden Häusern fest. Hierdurch können die beiden Wohnparteien ihre Energiekosten erheblich verringern.