Vorhersage für wieviel Neubauten Bedarf bestehtUnreflektierte Interpretationen des Wohnungsmarktes sprechen von Mietpreisexplosionen und in den Himmel steigenden Quadratmeterpreisen für Wohneigentum.

Die Preisentwicklung sowohl steigend als auch fallend hängt aber nicht nur von den regionalen Gegebenheiten, sondern auch von der Nachfrage nach bestimmten Wohnraumgrößen ab. Wie sieht die Prognose für den Bedarf nach neuen Häusern in den kommenden Jahren in Deutschland aus?

Der Immobilienbereich ist eine der wesentlichen Branchen in Deutschland. Dazu zählt nicht nur die Bauwirtschaft, sondern auch die Liegenschaftsverwaltungen oder der Vertrieb. Unstrittig ist, dass es regional in den letzten Jahren zu einem überdurchschnittlichen Anstieg der Mieten und Quadratmeterpreisen kam, aber auch zu Rückgängen.

Kaufkraft entscheidet über Nachfrage nach neuen Häusern

Gerade bei selbst genutzten Eigentumswohnungen steigt die Nachfrage ungebrochen. Dies aber nur in den Teilen Deutschlands, in denen eine entsprechende Kaufkraft vorhanden ist. Während in Sachsen, Sachsen-Anhalt und weiten Teilen Thüringens der Bedarf an Wohnfläche rückläufig ist, verzeichnen die Ballungsgebiete München, Stuttgart, Rhein-Main und Hamburg einen Zuwachs an Bedarf von bis zu zehn Prozent bis zum Jahr 2025.

Mit ansteigender Nachfrage nach Wohneigentum im Geschossbau steigt für die Vermieter umgekehrt das Leerstandsrisiko. Der demografische Wandel in Deutschland trägt seinen Teil dazu bei. Die steigende Wohnflächennachfrage bis zum Jahr 2025, basierend auf den Daten des Jahres 2012, beträgt rund sechs Prozent, einzig aus dem Wunsch nach Wohneigentum heraus (Abbildung 1).

Ebenfalls einen deutlichen Anstieg verzeichnet die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Entwicklung des Unterschiedes zwischen Eigentümerhaushalten und Mietern wird durch diese zwei Zahlen verdeutlicht: Im Bundesdurchschnitt wird die Nachfrage nach Wohneigentum ein Plus von 15,5 Prozent ausmachen, die Nachfrage nach Mietwohnungen wird dagegen um 4,9 Prozent sinken. Die Nachfrage nach Mietwohnungen sinkt um rund 0,5 Prozent jährlich.

Prognose zur Wohnflächenentwicklung

Abb 1: Entwicklung der Nachfrage nach Wohnflächen in Deutschland von 2010 bis 2025. Quelle: www.bbr.bund.de

Baubranche mit Zukunftsaussichten

Der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum für Eigentümer wird bis zum Jahr 2025 mit rund 2,9 Millionen Einheiten, ca 183 Tausend Einheiten pro Jahr beziffert. Signifikant ist dabei die Verteilung zwischen alten und neuen Bundesländern. Während der Bedarf im Osten bei lediglich 29.000 neuen Wohnungen liegt, beträgt er im Westen rund 154 Tausend. Dabei spielt nicht nur die unterschiedliche Größe der beiden Teile Deutschlands eine Rolle, sondern, wie bereits erwähnt, auch die Kaufkraft.

 

Pfeil rot  Bauzins Vergleich

 

Für das Ruhrgebiet setzt sich der negative Trend der vergangenen Jahre übrigens fort. Der Bedarf an Wohnraum ist dort ebenfalls rückläufig. In Potsdam und Berlin beträgt der Bedarf an zusätzlicher Wohnfläche bis 2025 rund 10 Prozent, Dresden immerhin fünf Prozent. Gleiches gilt für den Raum Erfurt. Für die Baubranche zeichnet sich insgesamt ein positives Bild für die nächsten zehn Jahre. Im Fokus stehen vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser. Mit rund 115.000 Einheiten pro Jahr nehmen diese fast zwei Drittel der Wohnfläche ein. Besitzer von Bauland und Bauerwartungsland werden sich freuen.

 

Welche Folgen haben die demografischen Entwicklungen?

Die Zahl der Singlehaushalte in Deutschland steigt kontinuierlich an. Im Jahr 2012 betrug die Zahl der Singlehaushalte rund 41 Prozent an den Deutschen Haushalten, immerhin sieben Prozent mehr als im Jahr 1991. Die Zahl der Haushalte mit maximal zwei Mitgliedern betrug 2012 beachtliche 75 Prozent, Tendenz steigend. Im Bereich der Mehrfamilienhäuser bedeutet dieser Umstand, dass die Nachfrage nach Wohnungen mit einer Quadratmeterzahl zwischen 50 und 70 Quadratmetern weiterhin steigen wird. Auch wenn der Mietwohnungssektor rückläufig ist, wird es weiterhin Bedarf an Mietwohnungen geben. Nur sind eben keine Großwohnungen mehr gefragt, der Fokus liegt auf Zweizimmer-Wohnungen. Dieser Sachverhalt ist auch für Kapitalanleger von Bedeutung. Während gerade in den Metropolen immer mehr Singles leben, sind Investments in Drei- oder Vierzimmer-Wohnungen mit dem steigenden Leerstandsrisiko verbunden. Diese Tendenz hat aber noch andere Auswirkungen.

  • Die Zahl der Singlehaushalte steigt.
  • Menschen werden immer älter.
  • Mit dem Alter steigt der Bedarf an kontinuierlicher Hilfe von Dritten.
  • Das Netz der (Groß)familie entfällt.

Welche Alternative gibt es also im Wohnungsbau für die Gruppe alleine stehender Senioren? Seniorenresidenzen mit abgeschlossenen Wohneinheiten und zubuchbarem Service gibt es schon lange. Die Nachfrage nach solchen Mietwohnungen hat schon immer das Angebot überstiegen. Auch wenn der Bedarf an klassischem Neubau von Mietwohnungen rückläufig ist, besteht im Segment der Pflegeimmobilien ein anhaltender Bedarf. Für Kapitalanleger, die auf der sicheren Seite sein wollen, sind diese Investments eine echte Lösung. Der sich abzeichnende steigende Leerstand bei Mietwohnungen entfällt bei dieser Art der Fremdvermietung.

Fazit: Seniorenwohnungen & kleiner Wohnungen stärker nachgefragt

Der Wohnungsbau in Deutschland erfährt bis zum Jahr 2025 eine Verschiebung weg von Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern hin zu Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt bei Neubauten fast zwei Drittel. Der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum ist regional unterschiedlich und von der Kaufkraft geprägt, die Nachfrage nach Mietwohnungen sinkt. Durch die steigende Anzahl an Singlehaushalten sind Wohnungen bis zu 70 Quadratmeter am stärksten nachgefragt. Ein weiterhin steigender Bedarf ist auch bei Seniorenwohnungen mit optionaler Betreuung und Pflege zu verzeichnen.