Immobilienfonds – Ratgeber zu offenen Immobilienfonds

Immobilienfonds - offene Immobilienfonds Vergleich und Liste sowie Infos zu Renditen, Vorteile, Nachteile , Risiko und SicherheitViele Bauherren nutzen die aktuell günstigen Immobilienzinsen um selbstgenutztes Wohneigentum zu erwerben. Der Immobilienbereich bietet aber weitere Möglichkeiten der Geldanlage. Eine besonders beliebt Kapitalanlage sind Immobilienfonds, unser Ratgeber soll Ihnen einen Überblick über dieses Thema geben.

Bei den Immobilienfonds sind zwei Kategorien zu unterscheiden, die für den Anleger wesentliche Unterschiede bedeuten: Wer in dieses Segment investieren möchte kann das über einen geschlossenen Fonds und über einen offenen Fonds. Wer in einen geschlossenen Fonds investiert, legt sein Kapital über einen Zeitraum von normalerweise 10 – 25 Jahren fest. Lediglich einige besondere geschlossenen Fonds, wie z.B. Infrastruktur Fonds haben mit Laufzeiten von 6 Jahren bis Vertragsende kürzere Laufzeiten.

Immobilienfonds eignen sich besonders zur langfristigen Kapitalanlage. Der Investor beteiligt sich an einem Fonds, der das Kapital in Immobilien investiert. Der Vorteil für den Anleger: Er kann auch mit relativ kleinen Summen von Immobilienbesitz profitieren, was ihm vermutlich sonst verwehrt geblieben wäre mangels dem benötigten Kapital. Zu unterscheiden sind offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds.

Während die offenen Immobilienfonds jederzeit gekauft und mit gewissen Einschränkungen auch wiederverkauft werden können, sind geschlossene Immobilienfonds, wie der Name schon sagt, eine geschlossene Gesellschaft. Wenn das Emissionshaus genügend Kapital für die avisierten Immobilien eingesammelt hat, wird der Fonds geschlossen. Geschlossene Immobilienfonds gehören wie auch die Schiffsfonds, zu den geschlossenen Fonds.

Zwei grundsätzlich unterschiedliche Anlagestrategien

Die bekanntesten offenen Fonds sind die offenen Immobilienfonds. Offene Fonds haben gegenüber den geschlossenen Fonds den Vorteil, dass das eingesetzte Kapital jederzeit wieder zurückerhalten werden kann. Die einzige Ausnahme stellt sich, wenn ein offener Fonds aus besonderen Gründen vorübergehend geschlossen wird. Dies war von einigen Jahren bei einigen offenen Immobilienfonds der Fall, da die Gefahr bestand, dass Anleger kurzfristig einen Großteil des Fondsbestandes abzogen. Dadurch hätte der Fonds kurzfristig zu sehr ungünstigen Preisen Immobilienbestände verkaufen müssen, was die Chancen deutlich mindern würde.

Sehr viele offene Fonds können börsentäglich gehandelt werden. Der Anleger hat damit die Möglichkeit die Entwicklung des Fonds regelmäßig zu verfolgen und kann bei Geldbedarf seine Anteile schnell wieder verkaufen.

Vorteile

Die offenen Immobilienfonds bieten dem Kleinanleger viele Vorteile. Diese Fonds sind Sondervermögen, und Anleger können bei diesen Fonds jederzeit Geld einzahlen. Bei der Rückgabe bestehen allerdings Reglementierungen. Bei diesen offenen Fonds sind meist mehrere Anteilsbesitzer darin involviert, und es geht dabei um viele einzelne Anlageobjekte. Außerdem besteht eine Rücknahmepflicht für die Fonds der Anlagengesellschaften. Die Preise für die Rücknahme werden täglich veröffentlicht, sodass man sich erst genauestens informieren kann, falls man eine Rückgabe der Fonds plant.

Risiken

Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. erstellt in mehrmonatigen Abständen den synthetischen Risiko-Rendite-Indikator (SRRI) offener Immobilienfonds. Die letzte Evaluierung finden Sie hier.

Sicherheit

Waren das goldene Jahrzehnte für Anleger, bevor die ersten offenen Immobilienfonds vor einigen Jahren zumindest vorübergehend schließen mussten. Denn sehr lange war diese Fondsart eine sichere Sache. Die Bankberater empfohlen Ihren Kunde die offenen Immobilienfonds im selben Atemzug wie Festgeld oder Tagesgeld. Denn das Risiko war annähernd dasselbe. Und die Fonds hatten es in sich, wie der Blick auf die jährliche Rendite zeigte. 3% waren für die meisten Fonds kein Problem. Dazu gab es ein besonderes Bonbon: Ein Teil der Ausschüttung, oft über 50%, waren steuerfrei. Das ist auch aktuell bei den meisten Fonds noch der Fall. Die Ausschüttung erfolgt einmal jährlich.

Definition: Was ist ein offener Immobilienfonds?

Eine Investmentgesellschaft legt einen Fonds auf, der ausschließlich in Immobilien investiert. Häufig handelt es sich um Gewerbeimmobilien. Die großen Fonds haben ein Fondsvermögen von einigen hundert Millionen Euro oder sogar eine Kapitalisierung von mehreren Milliarden Euro.

Der Anleger kann Fondsanteile bei der Fondsgesellschaft täglich erwerben und auch wieder verkaufen. Dies ist auch an den Börsen möglich. Ein besonders großer Umsatz an Fondsanteilen erfolgt an der Fondsbörse Hamburg.

In der Regel verlangen die Fondsgesellschaften einen Ausgabeaufschlag von bis zu 5% für die Ausgabe von Anteilen.

Kursdaten der Fondsgesellschaft vom Grundbesitz Europa

Der clevere Anleger kann den Ausgabeaufschlag allerdings sparen: An den meisten Börsen werden die Fondsanteile der meisten offenen Immobilienfonds ohne Ausgabeaufschlag nur mit einem Spread zwischen Geld- und Briefkurs gehandelt. Und auch etliche online Fondsanbieter gewähren einen Rabatt von 100% auf den Ausgabeaufschlag.

Vergleich, Liste und Übersicht der Anbieter und Angebote

Welche offenen Immobilienfonds gibt es? Hier finden Sie eine Auswahl.

AXA IMMOSELECT

DEGI EUROPA

DEGI INTERNATIONAL

DEKA-IMMOBILIENEUROPA

DEKA-IMMOBILIENGLOBAL

DWS IMMOFLEX VERMÖGENSMANDAT

GRUNDBESITZ EUROPA

GRUNDBESITZ GLOBAL

HANSAIMMOBILIA

HAUSINVEST

Kan GRUNDINVEST FONDS

SEB IMMOINVEST P

UNIIMMO EUROPA

UniImmo Global

Fonds in der Abwicklung

Durch die Finanzkrise mussten aufgrund starker Mittelabflüsse durch Rückgabe von Anteilen mehrere Fonds geschlossen werden. Einige befinden sich sogar in der Abwicklung.

Diese Immobilienfonds sich oder waren von einer Abwicklung betroffen

AXA Immoselect

CS Euroreal

DEGI Europa

DEGI International

KanAm Grundinvest

KanAm US-grundinvest

Morgan Stanley P2 Value

SEB ImmoInvest

UBS 3 Kontinente

TMW Immobilien Weltfonds

So sahen die Probleme mit der Schliessung noch 2010 aus

Aussetzung der Anteilsscheinrückgabe, unsichere rechtliche Rahmenbedingungen und ein in vielen Ländern gelähmter und von Preisrückschlägen geprägter Immobilienmarkt: Dies sind die aktuellen Probleme bei offenen Immobilienfonds, mit denen sich Anleger zurzeit konfrontiert sehen.
Besonders betroffen ist der Fonds P2Value von Morgan Stanley, der bereits seit November 2008 keine Anteilsscheine zurücknimmt. Nach erheblichen Abwertungen des Immobilienportfolios stellt sich nun die Frage, ob eine Öffnung im November 2011 möglich ist. Andernfalls droht aus rechtlichen Gründen die Zwangsliquidation.
Im Vergleich mit diesem eher spekulativ orientierten Fonds sind die aktuellen Probleme bei offenen Immobilienfonds der Gesellschaften AXA, CreditSuisse und SEB eher überschaubar:
der Axa Immoselect ist zwar schon seit Ende 2009 geschlossen, hat jedoch seit Beginn der Krise alle Objekte im Portfolio neu bewertet und Wertberichtigungen aus den Mieteinnahmen stemmen können – die Rendite bliebt auf Jahressicht positiv. Auch die Ausschüttung fand in gleicher Höhe wie 2009 statt. Axa kündigte an, Anteile des Fonds wieder zurückzunehmen, sobald die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen in Kraft treten werden.

Nachdem im Mai 2010 ein öffentlich gewordenes Thesenpapier des Bundesfinanzministeriums erhebliche rechtliche Einschränkungen für diese Anlageform vorsah, verstärkten sich die aktuellen Probleme bei offenen Immobilienfonds in Deutschland: so mussten auch der SEB Immoinvest und der CS Euroreal ihre Anteilsscheinrücknahme einstellen, nachdem infolge der Verunsicherung bei den Anlegern eine Vielzahl an Verkaufsaufträgen einging. Als Alternative bleibt nur, die Anteile an der Börse oder dem Zweitmarkt zu verkaufen.

Zwischenzeitlich wurde der Gesetzentwurf erheblich entschärft: ein Zwangsabschlag auf die ermittelten Verkehrswerte wurde abgeschafft, Kleinanleger können jederzeit Anteile bis zu 5.000 EUR verkaufen und für größere Investments werden moderate Mindesthaltefristen und Kündigungsmodalitäten vorgesehen. Dieses neue Gesetz wird voraussichtlich Anfang 2011 in Kraft treten, so dass die Öffnung erster Immobilienfonds bereits im Januar möglich sein dürfte. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Fonds über ausreichende Liquidität zur Bedienung der Verkaufsaufträge verfügen und bei gegebenenfalls notwendigen Objektverkäufen Erlöse realisieren, die den Verkehrswerten entsprechen.

Neue Infos über aktuelle Probleme bei offenen Immobilienfonds finden sich online auf den Websites der Fondsgesellschaften, so dass es sich für Anleger empfiehlt, dort regelmäßig Nachrichten zum eigenen Fonds abzurufen.

 

Geschichte

So sah die Entwicklung noch 2008 aus:

Die Immobilienpreise in Deutschland sind zwar regional sehr unterschiedlich, letztlich ist aber seit 1994 kaum Bewegung bei den Preisen. Geschlossene Immobilienfonds und offene Immobilienfonds sind nach wie vor die Lieblinge der Anleger bei Sachwertefonds. Während im Ausland, auch in vielen europäischen Ländern wie z.B. England und Spanien, die Preise für Häuser mit zweistelligen Wachstumsraten gestiegen sind, gab es in Deutschland kaum Zuwächse. Eher im Gegenteil verzeichneten die offenen Immobilienfonds vor einigen Jahren sogar eine kurze Krise, weil einige dieser Fonds für einige Monate geschlossen wurden. Diese Schwächephase ist aber längst wieder überwunden und es werden durchschnittlich wieder rund 5% ausgeschüttet. Die Entwicklung der geschlossenen Immobilienfonds war in den vergangenen Jahren ebenfalls im Durchschnitt positiv, es wurden Renditen von 6% bis 7% erwirtschaftet.

Literatur

Bundesregierung will doppelte Grunderwerbsteuererhebung für Immobilienfonds in Abwicklung steuerlich besser stellen:
Änderung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB):
Einfügung § 100a – neu – und § 357 – neu – KAGB: Regelung, dass bei der Abwicklung offener Immobilienfonds für inländische Grundstücke nicht wie bisher zweimal Grunderwerbsteuer entrichtet werden muss.

2013  Die Bundesregierung stellt nach dem Ausbruch der Finanzkrise und der Abwicklung vieler offener Immobilienfonds die  Investmentfonds und ihre Verwalter unter Finanzaufsicht. Dazu gehören zum Beispiel offene Immobilienfonds und Hedgefonds.

„Das neue Gesetz betrifft Fonds für Privatanleger sowie Fonds für professionelle und semiprofessionelle Anleger.
Um Kleinanleger besser zu schützen, werden so genannte „Publikumsfonds“ strengeren Regeln unterworfen als Fonds für professionelle Anleger.
Mit dem Gesetz wird auch auf die Erfahrungen bei offenen Immobilienfonds reagiert, bei denen es in der Vergangenheit vermehrt zu Fondschließungen und Abwicklungen gekommen ist.“

 

 

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