Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen?
Verbraucher, die für den Bau oder den Kauf einer Immobilie einen Kredit aufnehmen, müssen für das Darlehen Zinsen zahlen. Bei einer Baufinanzierung spricht die Kreditwirtschaft von Hypothekenzinsen, die auch Bauzinsen oder Baugeldzinsen genannt werden. Die Höhe der Hypothekenzinsen ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei einem niedrigen Zinssatz wird der Bau eines Hauses oder der Kauf einer Wohnung auch für die Mieter erschwinglich, die sich ein Eigenheim bisher nicht leisten konnten. Dabei sollten die Darlehensnehmer aber beachten, dass der Zinssatz konjunkturellen Schwankungen unterliegt und nur eine langfristige Zinsbindung für einige Jahre finanzielle Stabilität bietet.
Begriff: Was sind Hypothekenzinsen?
Hypothekenzinsen sind die Zinsen, die ein Darlehensnehmer für eine Immobilienfinanzierung an den Kreditgeber zahlen muss. Als Kreditgeber für eine Baufinanzierung stehen Banken, Sparkassen, Lebensversicherer oder Bausparkassen bereit. Die Zinsen erhöhen den Kreditbetrag und stellen neben den Maklergebühren, den Notarkosten, den Gebühren für die Grundbucheintragung sowie der Grunderwerbsteuer die Kosten für die Baufinanzierung dar. Die Zinsen werden in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, sodass der Kreditnehmer auf eine verlässliche Finanzierung vertrauen kann. Bei der Gestaltung des Immobiliendarlehens unterscheiden die Kreditgeber zwischen:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- Endfälligen Darlehen
Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer jeden Monat eine gleich hohe Rate ab. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit jeder Rate steigt der Anteil an der Rückzahlung des Kreditbetrages, während der Zinsanteil mit jeder Zahlung sinkt. Am Ende der Finanzierung ist die Schuld komplett getilgt. Bei einem Annuitätendarlehen muss der Kreditnehmer beachten, dass die Rate nur während der Zinsbindungsfrist gleich hoch ist. Sobald die Zinsbindung ausläuft, erfolgt eine neue Verhandlung mit dem Kreditgeber. Die neue Rate ist von dem dann gültigen Hypothekenzinssatz abhängig. Um sich für ein Annuitätendarlehen einen günstigen Zinssatz zu sichern, kann der Kreditnehmer auch schon einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein sogenanntes Forward-Darlehen mit einem Kreditinstitut abschließen.
Bei einem Tilgungsdarlehen zahlt der Kreditnehmer jeden Monat einen festen Betrag der Hypothekenkreditsumme zurück, wodurch sich der Darlehensbetrag jeden Monat verringert. Gleichzeitig erfolgt bei jeder Ratenzahlung eine Neuberechnung der Hypothekenzinsen, die jeweils auf die Restkreditsumme berechnet werden. Da sich der Darlehensbetrag kontinuierlich verringert, fällt auch die monatliche Rate bei jeder Zahlung geringer aus.
Ein endfälliges Hypothekendarlehen wird während der Laufzeit nicht in Raten zurückgezahlt. Stattdessen zahlt der Bauherr in eine Kapitallebensversicherung, in einen Bausparvertrag, in einen Investmentfonds-Sparvertrag oder in eine private Rentenversicherung ein. Diese Anlageformen haben dieselbe Laufzeit wie das endfällige Darlehen. Der gewählte Vertrag wird an den Kreditgeber abgetreten. Dieser Vorgang wird auch Zession genannt. Das aus der besparten Anlageform bei Fälligkeit ausgezahlte Guthaben wird zur Ablösung des endfälligen Darlehens zuzüglich Zinsen verwandt.
Einflussfaktoren auf Hypothekenzinsen
Hypothekenzinsen unterliegen verschiedenen Einflüssen am Kapitalmarkt. Doch nicht nur die Entwicklungen an den internationalen Finanzmärkten entscheiden für den einzelnen Darlehensnehmer über die Höhe der ihm berechneten Zinsen für eine Baufinanzierung. Zu den wichtigsten Einflussfaktoren gehören:
- Höhe des Eigenkapitals
- persönliche Bonität des Kreditnehmers
- Bewertung der gestellten Sicherheiten
- Dauer der Zinsbindung
- Höhe des Leitzinssatzes der Europäischen Zentralbank (EZB)
- Zinsentwicklung auf dem Rentenmarkt
- aktuelle Inflationsrate
- erwartete Entwicklung der Konjunktur
Auf die Punkte fünf bis acht hat der Kreditnehmer keinen Einfluss. Er sollte aber die Zinsentwicklung genau beobachten, um den richtigen Zeitpunkt für den Abschluss einer Immobilienfinanzierung mit günstigen Hypothekenzinsen abzupassen.
Bei den Punkten eins bis vier kann der Antragsteller für einen Baukredit selbst tätig werden und so die Hypothekenzinsen ein wenig mitbestimmen. Nur wenige Kreditinstitute bieten die 100%ige Finanzierung einer Immobilie an. Da mit einer Vollfinanzierung ein erhöhtes Ausfallrisiko verbunden ist, berechnen die Banken einen höheren Zinssatz als bei einer Teilfinanzierung. In der Praxis verlangen die meisten Kreditgeber jedoch eine Eigenkapitalquote von 10 % bis 30 % des Kaufpreises für das Haus oder die Wohnung. Die Baunebenkosten sollten ebenfalls durch das Eigenkapital gedeckt sein, da sie in der Regel kein Bestandteil der Immobilienfinanzierung sind. Das Eigenkapital kann aus Ersparnissen der Bauherren oder aus zinslosen Darlehen beziehungsweise Geldgeschenken der Verwandtschaft bestehen.
Früher sahen die Kreditinstitute auch Eigenleistungen des Kreditnehmers oder seiner Freunde und Verwandten ebenfalls als Eigenkapital an. Durch die Eigenleistungen werden Lohnkosten verschiedener Gewerke eingespart, sodass sich die Kreditsumme verringert. Heute sehen die Banken die Eigenleistungen jedoch kritischer und rechnen sie entweder gar nicht oder nur zu einem verminderten Satz an. Die Erfahrung hat gezeigt, dass viele Bauherren den Zeitaufwand für die Eigenleistungen unterschätzen oder dass die Helfer aus verschiedenen Gründen ausfallen. Oft hebt sich die Ersparnis der Lohnkosten durch höhere Materialkosten wieder auf, da der private Hausbauer schlechtere Konditionen erhält als ein Handwerksbetrieb.
Wenn zwei Bankkunden eine Immobilienfinanzierung über dieselbe Summe beantragen, muss das nicht bedeuten, dass die Bank beiden Antragstellern dieselben Hypothekenzinsen gewährt. Bei der Berechnung des Zinssatzes ist die persönliche Bonität des Kreditnehmers ein entscheidender Faktor. Handelt es sich bei den Bauherren um ein Ehepaar, bei dem beide Darlehensnehmer über ein regelmäßiges Einkommen verfügen, erhält dieses Ehepaar einen besseren Zinssatz als ein Single oder ein Alleinverdiener. Bei Erfassungen des Statistischen Bundesamtes zum Vermögensbesitz werden Hypothekenrestschulden auf der Schuldenseite verbucht.
Die Sicherheit für einen Baukredit ist die Immobilie, die mit dem Darlehen gekauft oder gebaut wird. Bei der Bewertung der Sicherheiten spielen die Lage und die Ausstattung des Hauses oder der Wohnung eine Rolle. In den meisten Fällen beauftragen die Kreditinstitute einen externen Sachverständigen damit, die Immobilie zu bewerten. Die Kosten für das Gutachten muss der Bauherr tragen, sie zählen zu den Baunebenkosten. Vom Wert der Immobilie ist die Höhe des gewährten Darlehens abhängig, wobei die Darlehenssumme geringer ausfällt als der ermittelte Immobilienwert. In der Regel beträgt die Kreditsumme zwischen 60 % und 80 % des ermittelten Wertes. Der berechnete Betrag wird auch Beleihungsgrenze genannt. Zur Absicherung des Immobiliendarlehens lässt das kreditgebende Institut eine Hypothek im Grundbuch eintragen. Gemäß Paragraf 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) handelt es sich um ein Grundpfandrecht des Gläubigers, mit dem er bei einem Zahlungsausfall die Zwangsvollstreckung in das Grundstück und das sich darauf befindliche Gebäude einleiten darf.
Die Entwicklung der Hypothekenzinsen
Die Deutsche Bundesbank hat unter www.bundesbank.de eine Statistik über die Entwicklung der Zinssätze für besicherte Wohnungsbaukredite an private Haushalte veröffentlicht, die Zinsentwicklung ist in der Abbildung 1 dargestellt.
Abb. 1: Entwicklung der Hypothekenzinsen von 2010 – 2016. Effektivzinssätze für Neuabschlüsse der Banken für besicherte Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Anfängliche Zinsbindung 1 – 5 Jahre, 5 – 10 Jahre und > 10 Jahre Quelle: Bundesbank.de
Bei Betrachtung der Zinssätze der letzten Jahre fällt auf, dass die Hypothekenzinsen seit 2011 kontinuierlich gesunken sind und im Herbst 2016 ihr Allzeittief erreicht haben. Dies gilt für alle drei dargestellten Laufzeit-Klassen (Dauer der Zinsbindung). Deutlich wird auch der Zinsunterschied zwischen den Laufzeiten: Am niedrigsten sind die Effektivzinssätze mit einer anfänglichen Zinsbindung von 1 – 5 Jahren (blaue Kurve), gefolgt von denen für die Zinsbindungen 5 – 10 (orangene Kurve) und schließlich die höchsten Zinssätze für die lange Laufzeit von über 10 Jahren (graue Kurve). Der Zinsrückgang bis 2016 ist beachtlich: So lag der Hypothekenzinssatz für die Zinsbindung über 10 Jahre im April 2011 bei 4,47%. Im Juli 2016 betrug der Zinssatz nur noch 1,75%. Seit Bestehen der Bundesrepublik waren 10-jährige Hypothekenzinsen nie günstiger!
Daher entscheiden sich immer mehr Verbraucher für den Bau oder den Kauf einer Immobilie, was letzlich auch deutlich zur Stützung der Konjunktur in den letzten Jahren beigetragen hat. Dabei sollten die zukünftigen Eigenheimbesitzer aber beachten, dass nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der dann gültige Zinssatz berechnet wird. Schon eine geringfügige Erhöhung der Hypothekenzinsen kann die monatliche Rückzahlungsrate um mehrere Hundert Euro ansteigen lassen. Daher sollten die Darlehensnehmer in Zeiten niedriger Zinsen auf einer möglichst lange Zinsbindung für ihr Hypothekendarlehens bestehen.
Bei einem besonders günstigen Angebot sollten die Kreditnehmer außerdem auf folgende Punkte achten:
- Wie hoch ist die Beleihungsgrenze?
- Gibt es einen Zinsaufschlag für einen höheren Beleihungssatz?
- Handelt es sich um den Nominalzinssatz oder den effektiven Zins?
- Gilt das Angebot nur für Neukunden oder auch für Bestandskunden?
- Berechnet der Kreditgeber zusätzlich Bereitstellungszinsen?
Bei vielen Baukrediten wird die Kreditsumme nicht sofort ausgezahlt, sondern in Abhängigkeit von dem Baufortschritt. In diesem Fall unterzeichnet der Kreditnehmer einen Kreditvertrag und ruft die Kreditsumme zu einem späteren Zeitraum in mehreren Teilbeträgen ab. Das Kreditinstitut berechnet für diese Wartezeit Bereitstellungszinsen. Dazu sind die Banken berechtigt, weil sie das bereit gehaltene Geld in dieser Zeit nicht anderweitig einsetzen können. Der Zinssatz für die Bereitstellungszinsen kann in einigen Fällen über dem effektiven Zinssatz für das Baudarlehen liegen.
Trends
Hier erfahren Sie die aktuellen Trends für Hypothekenzinsen. Wie tickt der Markt, wohin geht die Reise bei den Zinssätzen, was ist angesagt? Steigen oder fallen die Zinsen, wie sehen die Prognosen aus?
Kurzfristig
Wir rechnen auf kurze Sicht, für die nächsten Monate bis Jahresende, mit etwa gleichbleibenden Hypothekenzinsen. Die EZB dürfte in den nächsten 3 Monaten keine zinsrelevanten Entscheidungen treffen. Wenn, dann kommt eine Leitzinserhöhung zunächst in den USA, diese aber vermutlich erst im Dezember 2016.
Mittel bis langfristig
Auf längere Sicht und für 2017 rechnet die Redaktion mit einem stagnierenden oder einem moderat zunehmenden Zinsniveau. Auslöser für den Turnaround wäre die anstehende US Leitzinserhöhung, die auch die deutschen Hypothekenzinsen positiv beeinflussen würde.
Anhang
Daten (Effektivzinssätze) zu Abbildung 1
| Datum | 1-5 Jahre | 5-10 Jahre | > 10 Jahre |
| 15.06.2010 | 3,28 | 3,8 | 3,8 |
| 15.07.2010 | 3,35 | 3,76 | 3,8 |
| 15.08.2010 | 3,25 | 3,72 | 3,76 |
| 15.09.2010 | 3,18 | 3,59 | 3,56 |
| 15.10.2010 | 3,33 | 3,52 | 3,64 |
| 15.11.2010 | 3,17 | 3,54 | 3,65 |
| 15.12.2010 | 3,29 | 3,64 | 3,77 |
| 15.01.2011 | 3,34 | 3,78 | 3,98 |
| 15.02.2011 | 3,51 | 3,98 | 4,09 |
| 15.03.2011 | 3,63 | 4,05 | 4,18 |
| 15.04.2011 | 3,7 | 4,12 | 4,47 |
| 15.05.2011 | 3,8 | 4,2 | 4,33 |
| 15.06.2011 | 3,74 | 4,15 | 4,25 |
| 15.07.2011 | 3,78 | 4,08 | 4,18 |
| 15.08.2011 | 3,63 | 3,96 | 4,09 |
| 15.09.2011 | 3,39 | 3,74 | 3,75 |
| 15.10.2011 | 3,31 | 3,55 | 3,65 |
| 15.11.2011 | 3,23 | 3,5 | 3,5 |
| 15.12.2011 | 3,18 | 3,46 | 3,43 |
| 15.01.2012 | 3,15 | 3,41 | 3,56 |
| 15.02.2012 | 2,94 | 3,29 | 3,43 |
| 15.03.2012 | 2,83 | 3,21 | 3,34 |
| 15.04.2012 | 2,88 | 3,18 | 3,65 |
| 15.05.2012 | 2,78 | 3,1 | 3,28 |
| 15.06.2012 | 2,67 | 2,95 | 3,07 |
| 15.07.2012 | 2,66 | 2,9 | 2,97 |
| 15.08.2012 | 2,54 | 2,8 | 2,98 |
| 15.09.2012 | 2,52 | 2,79 | 2,94 |
| 15.10.2012 | 2,52 | 2,78 | 2,97 |
| 15.11.2012 | 2,44 | 2,73 | 2,87 |
| 15.12.2012 | 2,38 | 2,71 | 2,86 |
| 15.01.2013 | 2,42 | 2,65 | 2,92 |
| 15.02.2013 | 2,34 | 2,69 | 2,93 |
| 15.03.2013 | 2,32 | 2,68 | 2,89 |
| 15.04.2013 | 2,37 | 2,64 | 3,05 |
| 15.05.2013 | 2,23 | 2,56 | 2,74 |
| 15.06.2013 | 2,18 | 2,49 | 2,67 |
| 15.07.2013 | 2,25 | 2,57 | 2,73 |
| 15.08.2013 | 2,33 | 2,66 | 2,88 |
| 15.09.2013 | 2,34 | 2,76 | 2,95 |
| 15.10.2013 | 2,48 | 2,85 | 3,03 |
| 15.11.2013 | 2,43 | 2,82 | 2,99 |
| 15.12.2013 | 2,33 | 2,78 | 2,94 |
| 15.01.2014 | 2,42 | 2,79 | 2,99 |
| 15.02.2014 | 2,33 | 2,75 | 2,95 |
| 15.03.2014 | 2,28 | 2,64 | 2,86 |
| 15.04.2014 | 2,29 | 2,63 | 2,98 |
| 15.05.2014 | 2,2 | 2,55 | 2,74 |
| 15.06.2014 | 2,16 | 2,48 | 2,71 |
| 15.07.2014 | 2,09 | 2,39 | 2,56 |
| 15.08.2014 | 2,03 | 2,3 | 2,45 |
| 15.09.2014 | 1,93 | 2,18 | 2,35 |
| 15.10.2014 | 1,91 | 2,11 | 2,31 |
| 15.11.2014 | 1,58 | 2,02 | 2,23 |
| 15.12.2014 | 1,8 | 2,01 | 2,15 |
| 15.01.2015 | 1,82 | 1,93 | 1,6 |
| 15.02.2015 | 1,69 | 1,77 | 1,96 |
| 15.03.2015 | 1,68 | 1,69 | 1,82 |
| 15.04.2015 | 1,59 | 1,63 | 2,09 |
| 15.05.2015 | 1,56 | 1,54 | 1,74 |
| 15.06.2015 | 1,59 | 1,65 | 1,84 |
| 15.07.2015 | 1,69 | 1,8 | 2,03 |
| 15.08.2015 | 1,71 | 1,86 | 2,11 |
| 15.09.2015 | 1,74 | 1,87 | 2,07 |
| 15.10.2015 | 1,71 | 1,86 | 2,16 |
| 15.11.2015 | 1,69 | 1,83 | 2,05 |
| 15.12.2015 | 1,63 | 1,77 | 1,95 |
| 15.01.2016 | 1,62 | 1,8 | 2,04 |
| 15.02.2016 | 1,62 | 1,73 | 1,95 |
| 15.03.2016 | 1,63 | 1,63 | 1,81 |
| 15.04.2016 | 1,53 | 1,62 | 2,14 |
| 15.05.2016 | 1,53 | 1,54 | 1,81 |
| 15.06.2016 | 1,55 | 1,53 | 1,75 |
| 15.07.2016 | 1,51 | 1,53 | 1,75 |