06 Sep

Das Haus alt kaufen oder selber bauen

Neues Haus bauen oder lieber ein altes Haus kaufenDie aktuell historisch niedrigen Bauzinsen sind für viele Mieter Anlass, sich intensiver mit dem Gedanken zu befassen, den Wunsch vom eigenen Haus zu realisieren. Dabei stellt sich allerdings die Frage, ob die Entscheidung zugunsten einer Bestandsimmobilie oder zugunsten eines Neubaus ausfällt. Beide Möglichkeiten bergen Vorteile, aber auch Herausforderungen: Alt kaufen oder neu bauen?

 

Bestandsimmobilie – gekauft wie gesehen

Wer sich für eine Bestandsimmobilie entscheidet, geht natürlich den einfacheren Weg. Das Objekt steht zur Besichtigung und kann begutachtet werden. Mögliche Mängel sind offensichtlich, die positiven Merkmale sind ebenfalls klar ersichtlich. Bereits angelegte Außenanlagen ermöglichen die sofortige Nutzung. Bei der Finanzierung wird der Kaufpreis in einer Summe fällig, mögliche Verzögerungen beim Einzug sind in der Regel ausgeschlossen. Auf der anderen Seite kann ein bestehendes Objekt in Bezug auf die Raumaufteilung nur schwer individualisiert werden, tragende Wände herauszulösen ist fast unmöglich. Grundsätzlich ist der Erwerb einer Bestandsimmobilie jedoch immer der einfachere Weg, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Für Bezieher höherer Einkommen kann sich der Kauf einer Denkmalimmobilie steuerlich besonders auszahlen.

 

Pfeil rot   Bauzinsen Vergleich

 

Der Neubau – die Verwirklichung des Traumhauses

Unabhängig davon, ob der Neubau durch einen Bauträger erfolgt, oder es sich um ein Architektenhaus handelt, sind die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten deutlich größer. Das Architektenhaus lässt dem Bauherrn die vollständige Gestaltungsfreiheit. Bei der Finanzierung unterscheiden sich diese beiden Vorgehensweisen nicht voneinander. In beiden Fällen erfolgt die Bezahlung der ausführenden Gewerke respektive des Bauträgers nach Baufortschritt.

Die Zahlungstranchen sind in der Makler-Bauträgerverordnung gesetzlich verankert. Für den Bauherrn bedeutet dies aber, dass neben den Zinsen für die ausgezahlten Darlehensteile auch noch Zinsen für die Bereitstellung der noch nicht verwendeten Gelder, die sogenannten Bauzeitzinsen, anfallen. Diese betragen 0,25 Prozent pro Monat. Der Zeitpunkt, ab dem diese Zinsen fällig werden, variieren von Bank zu Bank. Die Bandbreite reicht von 30 Tagen nach Bereitstellung bis zu 360 Tagen. Bei der Auswahl des finanzierenden Instituts spielt es also auch eine Rolle, wie lange die Gestehungsdauer für den Neubau geplant ist.

Unverputzte Häuser und nicht angelegte Außenanlagen sind meist Zeugen dafür, dass die Finanzierung nicht optimal geplant war. Wurden die Kosten zu knapp kalkuliert, kann es zu einem Nachfinanzierungsbedarf kommen. Diesen zu realisieren wird allerdings kritisch, wenn das Ursprungsdarlehen bereits voll ausgereizt war. Dazu kommen noch weitere Kosten für eine erneute Grundschuldbestellung. Die finanzielle Planung für einen Neubau sollte daher immer ein Sicherheitspolster von 20 Prozent berücksichtigen.

Für den künftigen Immobilienbesitzer fallen aber noch weitere Kosten an, die für den Erwerber einer Bestandsimmobilie irrelevant sind. Dies gilt für die zahlreichen Versicherungen, die bei einem Neubau notwendig sind. Neben der Bauherrenhaftpflicht zählen die Bauleistungsversicherung und die Feuerrohbauversicherung dazu. Unstrittig ist, dass ein Neubau, gleich ob von einem Architekten oder von einem Bauträger durchgeführt, immer die eine oder andere Unwägbarkeit mit sich bringt. Der Vorteil der Bauträgermaßnahme liegt darin, dass der Bauträger vertragliche Verpflichtungen eingeht, die im Zweifelsfall einen Regress ermöglichen. Gerade bei Verzug, der wiederum eine erhöhte Zinslast für den Initiator bedeutet, ist dies von Relevanz. Bei später auftretenden Baumängeln, gleich aus welchem Gewerk, ist der Bauträger ebenfalls in der Haftung. Bei einem Architektenhaus muss jeweils der einzelne Handwerker in Anspruch genommen werden.