Grunderwerbsteuer bei der Finanzierung nicht vernachlässigen

Immobilien sind teuer, dafür ist die Finanzierung aber günstiger als früher. Ein echter Brocken bei den Kaufkosten für Immobilien oder Baugrundstücke ist die für den Bauherren leidige Grunderwerbsteuer, die auch als Immobiliensteuer bezeichnet wird. Dabei handelt es sich nach dem Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland Art 105 Abs. 2a eine seit dem 01.10.2006 den Bundesländern zustehende Steuer, die oft an die Kommunen weitergegeben wird.

Entwicklung der Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer von 1989 – 2017 und Prognose für 2018 und 2019

In der Abbildung 1 ist die Entwicklung dieser Ländersteuer seit 1998 dargestellt.

Abb. 1: Grunderwerbsteueraufkommen von 1998. 2017, Prognose 2018 und 2019. Quelle: destatis.de, Bundesfinanzministerium

Das Steueraufkommen ist ein Spiegelbild für die Entwicklung der Immobilienpreise. Von 1998 bis etwa 2011 bewegten sich die Steuereinnahmen in einer Bandbreite zwischen 4,7 Mrd. Euro in 2004 und rund 7 Mrd. Euro in 2007. Der Mittelwert der Gewerbesteuereinnahmen betrug von 1998 bis 2011 rund 5,4 Mrd. Euro. Die Trendumkehr setzte 2010 ein. In jedem Folgejahr stiegen die Einnahmen durch die Gewerbessteuer. In 2016 waren es bereits 12,4 Mrd. Euro.
Die Redaktion geht aufgrund der bisherigen Steuereinnahmen in 2017 und den Erwartungen seitens der Baugenehmigungen und der Preisentwicklung von folgender Prognose aus:

Die Steuersätze für den Grunderwerb sind in Deutschland je nach Bundesland unterschiedlich

In der Tabelle 1 sind dieSteuersätze angegeben

Tab 1:. Grunderwerbsteuersatz nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist bei den Erwerbsnebenkosten neben der eventuellen Maklercourtage der größte Brocken und fällt auf jeden Fall an. Einige Bundesländer planen weitere Erhöhungen der dieser Steuer. Die Steuereinnahmen nehmen aber auch durch die steigenden Baulandpreise zu

Den Höchstsatz von 6,5% haben inzwischen Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland.

Der Erwerb einer Bestandsimmobilie eröffnet in bescheidenem Umfang eine Senkung dieser Steuerlast. Aus dem Kaufpreis können Dinge wie Einbauküche oder Einbauschränke, im Grunde alles was nicht direkt zum Objekt gehört, herausgerechnet werden. Diese Auflistung wird dann an den Kaufvertrag angefügt. Hat das Objekt einen Gesamtwert von 300.00 Euro, beinhaltet aber auch eine Einbauküche für 10.000 Euro und Einbauschränke im Wert von 15.000 Euro, wird der steuerpflichtige Kaufpreis für das Objekt selbst im Kaufvertrag nur mit 275.000 Euro angesetzt. Der getrennte Erwerb von Grundstück und Haus im Rahmen einer Bauträgermaßnahme wird von den Finanzbehörden zusehends kritischer kontrolliert, da hier der Verdacht besteht, dass Grunderwerbsteuer vorenthalten werden soll.

Der erste Weg nach der Protokollierung des Kaufvertrages führt zur Bank. Dort muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Die Höhe der Steuerschuld ermittelt sich prozentual aus dem Kaufpreis. Die Begleichung ist Voraussetzung für alle weiteren Aktivitäten, sei es des Gerichts, sei es des Notars oder der Bank.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer, die von den Bundesländern einzeln festgesetzt wird, siehe Grunderwerbsteuergesetz. Der Steuersatzund schwankt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Einig waren sich die Bundesländer nur dahin gehend, dass sie zum 1. Januar 2014 angehoben wurde, in Schleswig-Holstein auf 6,5 Prozent und zum 01.01.2015 auch in Nordrhein-Westfalen und im Saarland auf 6,5%

Übersicht der Grunderwerbsteuer in Deutschland nach Bundesland

Am niedrigsten ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5% in Bayern und Sachsen, am höchsten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, in Schleswig-Holstein und Thüringen mit jeweils 6,5%

Erst nach Eingang der Steuerzahlung erhält der Käufer vom Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese Bescheinigung ist wiederum notwendig, damit im Grundbuch die Auflassungsvormerkung, also die Sperre des Objektes bis zur endgültigen Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer vorgenommen werden kann.

Das Grundbuch genießt sogenannten „öffentlichen Glauben“. Das heißt, dass juristisch nur das maßgeblich ist, was auch im Grundbuch vermerkt ist. Um Streitigkeiten oder Betrügereien vorzugreifen, ist die schnelle Eintragung der Auflassungsvormerkung notwendig. Im Extremfall könnte der Verkäufer das Objekt bis zur Auflassung noch einmal verkaufen. Der Prozess kann dahin gehend beschleunigt werden, dass der Erwerber mit einer Bestätigung der Bank über die Zahlung direkt zum Grundbuchamt fährt und die Bescheinigung vorlegt. Andernfalls dauert es eine Weile, bis der Zahlungseingang von der jeweiligen Kasse bis zum Amtsgericht weitergeleitet wurde.

News & Hashtag #grunderwerbsteuer

Hier finden Sie aktuelle Meldungen und Informationen rund um das Thema Grunderwebsteuer

05.10.2017 Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.: Reformoptionen für die Grunderwerbsteuer

Die Autoren schlagen eine Reform der Immobiliensteuer mit diesen Lösungsansätzen vor:

Reformvorschläge
Steuerliche Befreiung des Neubaus
Einführung eines Stufentarifs
Mehrwertsteuer bei gewerblichen Investoren
Zuschlag bei kurzer Haltefrist