Eigentumswohnung kaufen, verwalten, vermieten – was ist zu beachten

Wohnungseigentum liegt vor, wenn ein Investor eine Wohnung kauft und nicht mietet. In einem Gebäude können sich mehrere Eigentumswohnungen (Immobilienbranche auch ETW als Abkürzung) befinden, von denen jede Wohnung einen anderen Eigentümer haben kann. Neben den Eigentumsrechten an der Wohnung erwirbt der Käufer auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, wie Nebengebäude, Grundstück und gemeinsame Einrichtungen im Gebäude. Die rechtlichen Grundlagen zur Eigentumswohnung finden sich im Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, kurz auch Wohnungseigentumsgesetz (WEG oder WoEigG) genannt.

Das ist beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten

Bei einem Neubau sollten die Interessenten die Leistungen der Bauträger gemäß Baubeschreibung genau überprüfen, um nicht zu viele Einbauten separat bezahlen zu müssen. Bei einer gebrauchten Wohnung sind der Zustand des Gebäudes und die Zusammensetzung der übrigen Eigentümer wichtige Punkte, die vor dem Kauf zu klären sind. Auch das Hausgeld, also die regelmäßig anfallenden Nebenkosten für Müllentsorgung, Energieversorgung, Verwaltergebühren, Hausmeister und Grundgebühren, sollte beachtet werden. Außerdem sollten sich die Käufer den Wirtschaftsplan vorlegen lassen und sich über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen informieren. Bei geplanten Renovierungen sollte zusätzlich überprüft werden, ob die Rücklagen ausreichen oder ob die Eigentümer mit Sonderzahlungen rechnen müssen.

Gebrauchtwohnung

Diese Kosten fallen bei Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung an: Kaufpreis, Notar, Makler, Grunderwerbsteuer. Die Gesamtkaufkosten können Sie schnell mit unserem Eigentumswohnung Recher berechnen.

Übergabeprotokoll ist wichtig

Wie bei einer Mietwohnung sollte auch beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung ein Übergabeprotokoll zwischen Käufer und Verkäufer angefertigt werden. Wichtige Angaben in dem Protokoll sind:

• Zählerstände von Stromzähler, Wasserzähler und Gaszähler
• Anzahl und Bedeutung der übergebenen Schlüssel
• Bekannte Schäden und Besonderheiten
• Übergabe von Rechnungen zu kürzlich ausgeführten Einbauten oder Renovierungen zur Sicherung der Garantieansprüche

Finanzierung & Kredit

Genau wie Einfamilienhäuser werden Eigentumswohnungen überwiegen fremdfinanziert. Eine Übersicht der Zinskonditionen finden Sie auf unserem Bauzinsvergleich. Die Zinsen für Kredite die für den Erwerb von Eigentumswohnungen abgeschlossen werden, sind auch 2018 historisch niedrig und werden es voraussichtlich auch 2019 und 2020 bleiben. Weitere Informationen zur Zinsentwicklung gibt es auf Bauzinsentwicklung.

 

Vermietung und Steuer

Steuerlich hat der Erwerb einer Eigentumswohnung verschiedene Auswirkungen. Investoren, die die Wohnung vermieten, können mehr Ausgaben absetzen als Käufer, die die gekaufte Wohnung selbst bewohnen. Dafür muss ein Vermieter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angeben. Wenn sich aus dem Besitz der Wohnung Verluste ergeben, darf der Vermieter sie mit Gewinnen aus anderen Einkünften verrechnen.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kann diese Aufwendungen von der Steuer absetzen:

• Laufende Kosten
• Renovierungskosten zur Werterhaltung
• Schuldzinsen bei einem Baukredit
• Abschreibung

Bei einer selbst bewohnten Eigentumswohnung fallen vor allem Arbeitskosten an, die der Eigentümer steuerlich absetzen kann:

• Wartungskosten für den Aufzug, die Heizung oder die Warmwasserversorgung
• Anteil am Gehalt des Hausmeisters
• Schornsteinfegerrechnung
• Reinigung der Dachrinnen
• Überprüfung der Elektroanlagen
• Aufwendungen für einen Gärtner für die Gemeinschaftsanlage

Preisentwicklung

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten Jahren wie auch für andere Immobilienklassen deutlich gestiegen (Abbildung 1). Für die rasante Preisentwicklung sind u. a. auch die deutlich gestiegenen Preise für Baugrundstücke verantwortlich, Details dazu finden Sie auf der Seite Preisindex für Bauland.

Abb. 1: Preisentwicklung von Eigentumswohnungen (ETW), Mietwohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) von 2004 bis 2017 anhand des empirica- Immobilienpreisindex. Quelle: empirica-institut.de

Wohnungseigentumsgesetz

Nach dem Datenreport 2016 des Statistischen Bundesamts (Destatis) sind 22% aller Wohnungen in Deutschland Eigentumswohnungen. Für die Besitzer der Wohnungen regelt das Wohnungseigentumsgesetz alle wichtigen Punkte. Dazu zählen vor allem:

• Sondereigentum
• Miteigentum am Gemeinschaftseigentum
• Wohnungseigentümergemeinschaft

Sondereigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt ein Sondereigentum an bestimmten Räumen in einem Gebäude. Zu den Räumen gehören sowohl die Wohnräume als auch andere Bereiche, die nicht direkt mit der Wohnung verbunden sind. Zu diesen Bereichen zählen zum Beispiel Kellerräume oder Teile des Dachbodens. In den Räumen einer Wohnung gehören auch sämtliche Wandverkleidungen, Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, nicht tragende Wände und Sanitärinstallationen zum Sondereigentum.

Weitere Bestandteile einer Immobilie, die der Eigentümer verändern, beseitigen oder einfügen kann, ohne die Rechte anderer Eigentümer zu verletzen oder das Aussehen des Gebäudes entscheidend zu verändern, gehören ebenfalls zum Sondereigentum. So darf der Besitzer einer Eigentumswohnung den Bodenbelag und den nicht von außen sichtbaren Innenanstrich seines Balkons frei gestalten, während die Brüstung und die Außenwände zum Gemeinschaftseigentum gehören. Daher können die Miteigentümer bestimmen, welche Blumenkästen aufgehängt werden dürfen oder ob der Bewohner ein Katzennetz anbringen darf.

Miteigentum am Gemeinschaftseigentum

Nach § 1 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz gehören alle Teile eines Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum oder einem Dritten gehören, zum gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu diesem Gemeinschaftseigentum zählen unter anderem:

• Grundstück und Garten
• Außenmauern und Fassade
• Dach
• Tragende Innenwände
• Heizungsanlage und Versorgungsleitungen
• Treppen, Treppenaufgang und Aufzug
• Fenster und Rollläden
• Wohnungseingangstüren
• Briefkästen

Der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist aus zwei Gründen wichtig. Zum einen werden bestimmte Kosten zwischen den einzelnen Eigentümern und der Eigentümergemeinschaft aufteilt. Zum anderen bestimmt die sogenannte Teilungserklärung, welche Teile des Gebäudes zu welcher Wohnung gehören beziehungsweise bei welchen Bestandteilen es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.

Die Teilungserklärung

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG wird im Grundbuch eingetragen und ist sowohl für die aktuellen als auch für die zukünftigen Eigentümer einer Wohnung bindend. In der Erklärung wird eine Immobilie in Sondereigentum und in Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Außerdem regelt die Erklärung die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Bei einer Änderung müssen die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung geben. Die Änderung muss ebenfalls im Grundbuch eingetragen werden.

Die Teilungserklärung besteht aus diesen Teilen:

• Aufteilungsplan
• Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Gemeinschaftsordnung, die auch die Hausordnung enthalten kann

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan wird auch als Teilungsplan bezeichnet. Es handelt sich um Zeichnungen, wie Grundriss, Ansichten oder Schnitte, im Maßstab 1:100. In dem Plan werden die Aufteilung des Gebäudes, die Lage der einzelnen Gebäudeteile sowie die Größe der Räume vermerkt. Um das Wohnungseigentum genau zu kennzeichnen, müssen alle Räume, die zu einer bestimmten Wohnung gehören, mit derselben Nummer bezeichnet sein. Der Anteil der einzelnen Eigentümer wird in der Regel in Tausendstel angegeben. Wenn ein Käufer eine Eigentumswohnung erwirbt und er liest im Aufteilungsplan, dass ihm ein Miteigentumsanteil (ME-Anteil) von 99/1.000 gehört, bedeutet die Zahl, dass er 9,9% des Gebäudes erworben hat. Die Angabe bezieht sich nicht auf die Größe der Wohnung, die in Quadratmetern angegeben wird.

Selbstverständlich muss der Aufteilungsplan dem Gebäude selbst sowie der zugehörigen Baugenehmigung entsprechen. Die Überprüfung des Plans erfolgt durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde oder durch einen von der Behörde bestellten Sachverständigen. Erst nach Bescheinigung durch die Baubehörde und der Beglaubigung durch einen Notar erhält der Aufteilungsplan Gültigkeit.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

In der Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) bestätigt die Bauaufsichtsbehörde, dass eine Eigentumswohnung über Wände und Decken verfügt, die die Wohnräume gegen andere Wohnungen sowie den Rest des Gebäudes abtrennen. Auch eine eigene Wohnungstür, die abgeschlossen werden kann, muss vorhanden sein. Nur wenn ein Sachverständiger oder Mitarbeiter der Baubehörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt, dürfen Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft werden.

 Gemeinschaftsordnung

Da es sich bei einem Gebäude, in dem sich Eigentumswohnungen befinden, immer um eine Eigentümergemeinschaft handelt, ist die Gemeinschaftsordnung ein wichtiges Dokument, um Streit zu vermeiden und wichtige Punkte für alle Eigentümer zu regeln. In der Miteigentümerordnung können sich auch Bestimmungen finden, die vom Wohnungseigentumsgesetz abweichen. In vielen Fällen enthält die Gemeinschaftsordnung auch eine Hausordnung, auf die sich die Eigentümer geeinigt haben. Wer sich für den Kauf einer Wohnung interessiert, sollte sich die Gemeinschaftsordnung genau ansehen, da sie auch für zukünftige Eigentümer bindend ist. Einer Änderung müssen die Wohnungseigentümer zustimmen. Dazu treffen sich die Eigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung, deren Ablauf in §§ 23 – 25 WEG geregelt ist.

Die Wohnungseigentümerversammlung

Durch die Versammlung verwalten sich die Besitzer von Eigentumswohnungen selbst. Mindestens einmal pro Jahr beruft der Verwalter die Versammlung ein. Auch wenn mindestens ein Viertel der Eigentümer ein Zusammentreffen verlangt, muss der Verwalter eine schriftliche Einladung versenden. Der Termin darf erst zwei Wochen nach Versand der Einladungen stattfinden. Die Teilnehmer müssen schon durch die Einladung erfahren, über welche Punkte abgestimmt werden soll. Die Abstimmung ist rechtskräftig, wenn die Anwesenden mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile verkörpern. Eigentümer, die verhindert sind, können auch eine Vollmacht zugunsten eines anderen Teilnehmers ausstellen, der sie auf der Versammlung vertritt und in ihrem Sinn seine Stimme abgibt.

25 Abs. 2 WEG enthält das sogenannte Kopfprinzip, wonach jeder Wohnungseigentümer nur eine Stimme hat, egal, wie viele Wohnungen er in dem Gebäude besitzt. In der Teilungserklärung finden sich aber häufig vom Gesetz abweichende Regelungen, wie das Wertprinzip oder das Objektprinzip. Beim Wertprinzip verteilen sich die Stimmen nach den Anteilen am Miteigentum, was bedeutet, dass der Eigentümer mehrerer Wohnungen mehr Stimmrecht erhält als ein Bewohner, der nur eine Wohnung besitzt. Bei der Stimmverteilung nach dem Objektrecht steht jede Wohnung für eine Stimme. Gehört eine Wohnung mehreren Besitzern, müssen sie entweder immer übereinstimmender Meinung sein oder sich in der Teilungserklärung darauf einigen, wer das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung ausübt.

Damit eine Eigentümerversammlung beschlusskräftig ist, sieht das Wohnungseigentumsgesetz seit dem 1. Juli 2007 verschiedene Mehrheiten statt einstimmiger Beschlüsse vor. So reicht für einen Beschluss wegen der Umlage von Betriebskosten und Verwaltungsaufwendungen eine einfache Mehrheit, die aus mehr als der Hälfte der Eigentümer besteht. Bauarbeiten und die Verteilung der Baukosten können von drei Viertel der Stimmberechtigten beschlossen werden. 

Vorteile und Nachteile einer Eigentumswohnung

Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist unabhängig von einem Vermieter. Daher entfällt die Sorge, dass der Vermieter die Miete erhöht oder den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs oder aus einem anderen Grund kündigt. Bei der Gestaltung der Wohnung unterliegt der Eigentümer keinen Beschränkungen, was Wände, Decken oder Fußböden angeht. Nicht tragende Wände darf der Eigentümer entfernen oder versetzen. Bei der Gestaltung des Gemeinschaftseigentums hat der Wohnungsbesitzer ein Mitspracherecht. Hier liegen aber auch die Nachteile einer gekauften Wohnung. Alle sichtbaren Veränderungen, wie der Einbau neuer Fenster, müssen von den Miteigentümern genehmigt werden.

In Niedrigzinsphasen mit geringer Rendite für Geldanlagen auf einem Sparkonto, Tagesgeldkonto oder Festgeldkonto stellt der Kauf einer vermieteten Wohnung eine alternative Form der Altersvorsorge dar. Dabei muss die Mieteinnahme die laufenden Kosten übersteigen, damit sich die Investition lohnt.

Wenn ein Wohnungseigentümer eine selbst bewohnte Wohnung verkauft, muss er keine Steuer auf den Verkaufserlös zahlen. Anders sieht es bei vermieteten Immobilien aus. Wenn zwischen dem Datum des Kaufvertrages und dem Verkaufsdatum weniger als zehn Jahre liegen, muss der Vermieter bei einem Verkauf Einkommensteuer auf den Verkaufserlös zahlen, da das Finanzamt von einem Spekulationsobjekt ausgeht.

News & Hashtag #eigentumswohnung – #etw

05.11.2017 Eigentumswohnungen sind nach Berechnungen der Eurospace im September 2017 um 7,4% teurer als im Vorjahresmonat

01.11.2017 Laut den Daten (III. Quartal 2017) der empirica-systeme GmbH steigen die Preise für Eigentumswohnungen weiter. „Im Durchschnitt aller Baujahre (s. Abb. oben) legen die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter zu. …. „Der Index für Eigentumswohnungen hat sich um 1,9% erhöht.“

II. Quartal 2016: „Der enorme Anstieg der Kaufpreise für neugebaute Eigentumswohnungen nimmt weiter seinen Lauf. In kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise derzeit 1,8% über dem Niveau des vergangenen Quartals, deutschlandweit 1,0% darüber.“

 

Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema:

Bauzinsrechner – Rechner für die Immobilienfinanzierung

Nebenkostenrechner – kalkulieren Sie die beim Hauskauf anfallenden Nebenkosten

Grunderwerbsteuer Rechner

Inflationsrechner