12 Sep

Tipps zum Kauf einer Denkmalimmobilie

Kauf einer Denkmal ImmobilieKauf und Finanzierung denkmalgeschützter Gebäude – die Besonderheiten

Denkmalgeschützte Immobilien (Denkmalimmobilien) bestechen durch zwei Faktoren. Zum einen sind sie sehr individuell und bieten einen exklusiven Wohnstil. Zum anderen wird der Erwerb steuerlich honoriert (Steuervorteil). Dem stehen jedoch Beschränkungen gegenüber. Zum einen muss die Sanierung in enger Abstimmung mit dem Amt für Denkmalschutz erfolgen, zum anderen sind spätere Änderungen, und wenn es nur um neue Fenster geht, nicht ohne Weiteres möglich.

Der Erwerbe einer denkmalgeschützten Eigentumswohnung ist dabei wesentlich unkomplizierter als der eines Einfamilienhauses. Die Sanierung erfolgt bei Eigentumswohnungen in der Regel durch Bauträger, welche sich auf dieses Segment spezialisiert haben und ein fertiggestelltes Objekt zum Verkauf bieten. Der Erwerber hat mit den Auflagen, welche im Vorfeld im Rahmen der Modernisierung erfüllt werden müssen, nichts zu tun. Gleichzeitig sind die Kosten klar kalkuliert, der Kaufpreis steht fest.

Anders verhält es sich für die Erwerber eines Einfamilienhauses, welches noch saniert werden muss. Auch hier muss jeder Schritt in enger Abstimmung mit den Behörden erfolgen, Alleingänge sind nicht zulässig. Die Erfahrung hat gezeigt, dass die Kostenseite manche Überraschung bereithalten kann. Gerade bei Fachwerkhäusern ist die Bausubstanz immer wieder ein Buch mit sieben Siegeln. Selbst die gründlichste Analyse durch einen Architekten schützt nicht vor verborgenen Defiziten.

Banken mit hohen Risikoabschlägen

Mit der Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie sind die langfristigen Kosten natürlich nicht abgeschlossen. Wie bei jedem anderen Objekt auch können immer wieder Aufwendungen für Renovierungen oder weitere Sanierungen anfallen. Ein Kreditinstitut geht bei der Vergabe eines Darlehen immer vom schlimmsten Fall aus. Dazu zählt, dass die Finanzierung notleidend wird, und das Objekt in die Zwangsversteigerung geht. Vor dem Hintergrund der Restriktionen bei einer denkmalgeschützten Immobilie ist eine Verwertung eher schwierig, dieses Risiko findet sich im vergleichsweise niedrigen Beleihungswert wieder. Der Erwerb einer solchen Immobilie setzt eine entsprechend hohe Eigenkapitalquote voraus, die auch ein entsprechendes Sicherheitspolster berücksichtigen sollte.

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Steuerliche Aspekte bei Denkmalschutz: Die Steurvorteile

Im Gegensatz zu dem Erwerb einer herkömmlichen Wohnimmobilie zu Zwecken der Eigennutzung greift auch bei einem denkmalgeschützten Objekt eine steuerliche Förderung. Denkmalimmobilien genießen hohe Steuervorteile. Das Einkommensteuergesetz regelt im Paragraf 7, Absatz 1 die Rechtsgrundlage. Steuerlich absetzbar sind die Kosten, welche zur „Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind“. Die Förderung selbst ist beachtlich. Über zehn Jahre hinweg können jährlich bei der Eigennutzung neun Prozent der Aufwendungen nach § 7,1 EStG in der Steuererklärung geltend gemacht werden, in der Summe ergeben sich 90 Prozent der Sanierungskosten.

Kapitalanleger, welche eine denkmalgeschützte Immobilie weitervermieten, können sogar 100 Prozent der auf die Denkmalschutzmaßnahme entfallenden Kosten bei den Finanzbehörden geltend machen. Nach dem Wegfall sämtlicher Förderungen für Eigennutzer ist der Erwerb eines denkmalgeschützten Objekts auch für Eigennutzer hochinteressant. Erfolgt der Erwerb über einen Bauträger, entfällt die oben skizzierte Problematik zur Finanzierung.