14 Sep

Den Beleihungswert nicht bis zur Obergrenze ausreizen

Der Beleihungswert als Richtschnur für die FinanzierungLaien fragen sich an häufig, was zum einen der Beleihungswert ist und welche Bedeutung er zum anderen für die Finanzierung hat. Der Beleihungswert stellt den Wert dar, welchen das Objekt tatsächlich hat. Für die Kreditvergabe gilt die Faustformel, dass als Darlehen 80 Prozent des Beleihungswertes ausgereicht werden.

Grundsätzlich gilt als Basis für den Beleihungswert der Wert des Objektes, der aufgrund Bausubstanz, Lage und Ausstattung ermittelt wird (gemeint ist der vermeintliche, aktuelle materielle Gegenwert). Dabei handelt es sich dann um die Beleihungsgrenze. Normalerweise wird von dem so ermittelten Wert dann noch einmal ein Abschlag in Höhe von 20 Prozent vorgenommen (bei ungenügender Bonität des Finanzierungsnehmers auch bis zu 40%). Das Ergebnis wäre dann der Betrag, der als Bezugsgröße für die Finanzierung infrage käme. Eine Vollfinanzierung ist dagegen eher die Ausnahme. Dazu ein Beispiel:

Beispiel Rechnung für den Beleihungswert

Der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro. Die Beleihungswertermittlung ergibt einen Objektwert von 230.000 Euro. Dieser wird nochmals um die 20 Prozent Sicherheitsmarge reduziert. Der Beleihungswert beläuft sich dann auf 191.000 Euro. Das maximale Finanzierungsvolumen beträgt in diesem Fall 153.000 Euro. Werden noch 12 Prozent Nebenkosten berücksichtigt, ist in dieser Konstellation ein Eigenkapital von 127.000 Euro notwendig.

In fast allen Fällen akzeptieren die Kreditinstitute jedoch den Kaufpreis als Beleihungswert. Ausnahmen gibt es bei denkmalgeschützten Gebäuden oder bei besonderen Lasten, die auf dem Grundstück in Abteilung II des Grundbuches eingetragen sind, beispielsweise ein Wegerecht. Denkmalgeschützte Gebäude können nicht ohne Weiteres saniert werden, strenge Auflagen des Amtes für Denkmalschutz sind zu berücksichtigen. Diese bedingen häufig einen recht hohen Eigenkapitalanteil, im Fall eines notleidenden Darlehens sind solche Objekte für das finanzierende Institut auch nur schwer weiterzuverwerten. Gleiches gilt für eingetragene Lasten und Beschränkungen. Ein lebenslanges Wohnrecht für eine Person in der Einliegerwohnung führt dazu, dass die Immobilie ebenfalls nur schwierig zu veräußern ist, ein Sachverhalt, welcher den Beleihungswert nachhaltig schmälert.

Weiterführende Informationen

Die gesetzlichen Vorschriften für die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgten bis 2005 nach dem   §12 des Hypothekenbankgesetzes (außer Kraft getreten: Juli 2005)

Seit 2005 ist als gesetzlichen Vorschrift das § 16 PfandBG Pfandbriefgesetz für die Beleihungswertermittlung maßgebend.