Trend Bauzinsen Entwicklung & Baufinanzierung Prognose, 2018 & 2019

Die Redaktion geht auch für die zweite Jahreshälfte 2018 zunächst von weiterhin günstigen Immobilienzinsen aus, obwohl bereits in den letzten Monaten ein leichter Zinsanstieg eingesetzt hat. Erst ab dem 4. Quartal 2018 könnte eine Trendwende eintreten, wenn die Europäische Notenbank ankündigt in 2019 den Leitzinsen zu erhöhen und die Amerikanische Notenbank weitere Leitzinserhöhungen vornimmt. Dann könnte auch die Zinsentwicklung in Deutschland davon stärker beeinflusst werden. Im diesem Wiki möchten wir Ihnen einen Überblick geben, welchen Trend die Fachleute aufgrund der vorliegenden Indikatoren in den nächsten Monaten bei der Bauzinsenentwicklung erwarten.
Das langjährige Zins-Tal ist bereits in 2016 durchschritten worden. Die Baufinanzierung wird in 2018 noch sehr günstig bleiben, bevor zum Jahresende 2018 eine Trendwende einsetzten könnte. Der Zinsanstieg sollte allerdings auch dann moderat bleiben, da das Anstiegspotential aufgrund der EZB Zinspolitik nur gering ist.

Außerdem haben die verschiedenen Leitzinserhöhungen (2016, 2017 und zuletzt am 13. Juni 2018) sowie die Rücknahme der geldpolitischen Lockerungen der amerikanischen Notenbank entgegen allen gängigen Lehrbuchmeinungen bisher  zu keinem nennenswerten Anstieg der Kapitalmarktzinsen geführt. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) vermutet in ihrem Quartalsbericht Dezember 2017 eine Entkoppelung bisher bestehender Zusammenhänge. Trotzdem ist aufgrund von mehreren angekündigten US Leitzinserhöhungen in 2018/2019 bei den Immobilien Zinsen mit Bewegung zu höheren Sätzen zu rechnen.

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EZB lässt die Leitzinsen für „längere Zeit und weit über den Zeithorizont“ hinaus niedrig

Hintergrund für diese Einschätzung ist die Zinsentwicklung in den vergangenen Monaten, die trotz mehrfacher Leitzinsanhebung in den USA zu keiner gravierenden Anhebung der Kapitalmarktzinsen in Deutschland geführt hat. Die 10 jährigen Bundrenditen schwanken immer noch in einem langjährigen Korridor.

Die EZB hat auf Ihrer Oktober Sitzung am 14. Juni 2018 und in der anschließenden Pressekonferenz nochmals beteuert, die Leitzinsen frühestens im Sommer 2019 anzuheben: „Der EZB-Rat geht davon aus, dass die Leitzinsen der EZB zumindest bis zum Sommer 2019 auf ihrem derzeitigen Niveau bleiben werden, und zwar so lange wie notwendig, um sicherzustellen, dass die Inflationsentwicklung den derzeitigen Erwartungen eines nachhaltigen Anpassungsprozesses entspricht.“ Damit verbleibt der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert  bei  0,00%, 0,25% bzw.  – 0,40%.
Der EZB -Rat geht weiterhin davon aus, dass die EZB-Leitzinsen für längere Zeit und weit über den  Zeithorizont des Nettoerwerbs von Vermögenswerten hinaus auf ihrem aktuellen  Niveau bleiben werden.“

Hier das Video zur Pressekonferenz von Juni 2018. Quelle: Youtube

 

Die Bauzinsen mit 10jähriger Laufzeit sind im I Quartal 2016  noch unter 2,00%. Die EZB wird allerdings alles unternehmen, um neben den Geldmarktzinsen (kurzfristige Zinsen wie Tagesgeldzinsen) auch die langfristigen Zinsen (Kapitalmarktzinsen) einigermaßen niedrig zu halten. Andernfalls würden die Finanzierungskosten der Südländer in der EU zu hoch und auch die allseits hohe Staatsverschuldung würde unfinanzierbar.

Hintergrund- und Detail Analyse Baugeldzinsen

 

Bauzinsenentwicklung von 2012 bis 2018

Wie die folgenden Abbildungen zeigen, sind die Immobilienzinssätze in den letzten Jahren deutlich gesunken. Inzwischen hat es aber eine Trendwende gegeben und die Zinsentwicklung stagniert bzw. die Zinsen nehmen wieder moderat zu.

 Bauzinsentwicklung 1-5 Jahre Zinsbindung

Abb. 1: Bauzinsen Entwicklung: Mittleren Effektivzinssätze für Immobilienzinsen, Laufzeiten 1 – 5 Jahre anfängliche Zinsbindung, von 2003 bis April 2018. Datenquelle: Bundesbank

Im Januar 2018 lag der  durchschnittliche Effektivzinssatz für diese Laufzeit bei 1,69%. Im April lag der Wert bei 1,72%. Die Abbildung 2 zeigt, wie sich die Bauzinsen für Baukredite mit einer anfänglichen Zinsbindungslaufzeit von 5 – 10 Jahren entwickelt haben.

Bauzinsentwicklung 5-10 Jahre Zinsbindung

Abb. 2: Bauzinsen Entwicklung: Mittleren Effektivzinssätze für Immobilienzinsen, Laufzeiten 5 – 10 Jahre anfängliche Zinsbindung, von 2003 bis April 2018. Datenquelle: Bundesbank

Die Daten der Bundesbank sind aufgrund der Datenerhebung immer einige Monate im Verzug.  Im Januar 2018 lag der durchschnittliche Effektivzinssatz für die Laufzeit 5 – 10 Jahre bei 1,65% im April lag der Wert bei 1,77%. Die Abbildung 3 gibt die Entwicklung für längere Kreditlaufzeiten an.

Bauzinsentwicklung über 10 Jahre Zinsbindung

Abb. 3: Bauzinsen Entwicklung: Mittleren Effektivzinssätze für Immobilienzinsen, Laufzeiten über 10 Jahre anfängliche Zinsbindung, von 2003 bis April 2018. Datenquelle: Bundesbank

Im Januar 2018 lag der durchschnittliche Effektivzinssatz für die längerfristigen Baukredite (über 10 Jahre) bei 1,92% im April lag der Wert bei 1,96%.

Januar – März 2018: Die internationalen Zinsmärkte sind wegen der volatilen Anleihemärkte angespannt. Die meisten Analysten rechnen mit steigenden US und Bund Renditen.

Wie haben sich die Bauzinsen entwickelt?

Die zeitliche Veränderung der Zinssätze für die Baufinanzierung ist von offizieller Seite und auch von der Privatwirtschaft (Kreditinstitute) etc. gut dokumentiert. Was ganz allgemein bei Zinsen festzustellen ist, trifft auch für die Immobilienzinsen zu: Es geht seit Jahren nur in eine Richtung, nämlich nach Süden: Die Zinssätze befinden sich in einer veritablen Baisse. Zur Freude aller Schuldner, zu denen in der Regel auch die Bauherren gehören.

Die Bauzinssätze korrelieren eng mit den Renditen für Pfandbriefe. Denn die Immobilienfinanzierer akkumulieren die vergebenen Baukredite zu Bündeln und veräußern diese dann am Finanzmarkt. Da viele Pfandbriefe börsentäglich gehandelt werden, sind die Daten transparent und historisch verfügbar, was für die Immobilienzinsen so nicht der Fall ist.

Die Pfandbriefrendite als Indikator für die Bauzinsentwicklung

Für den Bauherren ist die aktuelle Zinssituation sicher wichtiger als der historische Trend. Aber gerade um das Marktumfeld und den Ist-Stand zu objektivieren, auch unter psychologischen Aspekten, kann ein Blick in die historische Entwicklung der Bauzinsen hilfreich sein.

Langfristige Bauzinsen Entwicklung

In der Abbildung 4 ist die Rendite von Pfandbriefen der DEKA Bank in Form der DGZF-Rendite-Indikation dargestellt. Die Bank zählt zu den großen Pfandbriefemittenten in Deutschland. Leider hat die DEKA Bank die Veröffentlichung der DGZF-Rendite zum im Februar 2016 eingestellt.

Bauzinsentwicklung via Pfandbriefrendite 1973- 2015

Abb. 4: Entwicklung der Renditen von Öffentliche Pfandbriefe von 1973 bis 2016 für die Laufzeiten 5 Jahre (blau) und 10 Jahre (rot). Quelle: DEKA Bank

Deutlich ist der Verfall der Renditen über den Betrachtungszeitraum zu sehen. Leider hat die DZ Bank die Veröffentlichung des

Prognose 2018 & 2019

Ein kleiner Wehrmutstropfen für alle, die bisher noch nicht in den eigenen 4 Wänden wohnen. Die Tiefst-Zinsen gab es in 2016, nach den Erwartungen allen Analysten, werden diese Zinssätze von deutlich unter 1,0% zukünftig nicht wieder erreicht. Ein Szenario für einen erneuten Zinsabsturz wäre nur durch einen schweren Einbruch in der Weltkonjunktur, durch einen globalen Krieg wie den Einsatz von Atombomben etc. denkbar.

Die Amerikanische Notenbank wird nach ihren Ankündigungen im September 2017 und im Januar 2018  bis Ende 2018 weitere Leitzinserhöhungen durchführen.

Die EZB wird aller Voraussicht nicht vor Ende des Anleiheprogramms die Zinsen anheben und damit nicht vor Ende 2018, wahrscheinlich sogar erst in 2019 (Pressemitteilung 26.10.2017). Aufgrund der hohen Verschuldung der südlichen EU Länder wie Italien, Portugal, Spanien etc. wird eine Zinserhöhung vermutlich nur in moderaten Minischritten erfolgen. Damit ergibt sich für Immobilienzinsen in 2018 eine Prognose mit moderaten Zinsplus von ca. 0,3%. Unsere Prognose 2019 liegt bei durchschnittlich 1,8% zum Jahresende für Baukredite mit 5 jähriger Laufzeit und 2,1% für die 10 jährige Laufzeit.

Bundesbank

Die Bundesbank geht in Ihrem Monatsbericht Juni von wenig Veränderungen auf dem Zinsmarkt aus: „“Bei anhaltend expansiver Geldpolitik des Eurosystems haben sich die Erwartungen bezüglich der zukünftigen Zinsentwicklung seit Abschluss der Dezember-Projektion kaum verändert.“

Monatsbericht Februar 2018: „Auf Grundlage seiner wirtschaftlichen und monetären Analyse beließ der EZB-Rat die Leitzinsen im Berichtszeitraum unverändert. Der Hauptrefinanzierungssatz liegt damit weiterhin bei 0%, die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungs- und die Einlagefazilität liegen bei 0,25% und – 0,40%. Der EZB-Rat geht weiterhin davon aus, dass die Leitzinsen für längere Zeit und weit über den Zeithorizont seines Nettoerwerbs von Vermögenswerten hinaus auf ihrem aktuellen Niveau bleiben werden.“

März: Flucht ins Betongold – Droht eine Blase am deutschen Immobilienmarkt?

Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, e.V.

Der VÖB geht von einer robusten und dynamischen Wirtschaftsentwicklung in Deutschland aus und geht in seiner Februar Prognose von steigenden Renditen bei den 10-jährigen
Bundesanleihen in den nächsten 2 Monaten aus. Der Trend für die kommenden 6 Monate wird ebenfalls Zins positiv eingeschätzt.

Commerzbank

Die Bank gehört zu den Wenigen in der Branche, die bereits in 2018 mit einer Leitzinserhöhung der EZB rechnen, ferner gehen sie von 4 Zinserhöhungen in den USA aus, wie in der Prognose angegeben ist: „In den USA dürfte die nahende Vollbeschäftigung die Kerninflation allmählich anziehen lassen. Um einer Überhitzung vorzubeugen, wird die Fed im Jahr 2018 die Zinsen wohl weitere viermal anheben.
„Weil im Euroraum die Kerninflation tendenziell die EZB-Erwartungen enttäuschen dürfte, rechnen wir 2018 noch nicht mit einer Zinserhöhung der EZB.“
„Im Euroraum dürften die zehnjährigen Bundrenditen sich 2018 in der Tendenz weitgehend seitwärts bewegen.“

Konkret geht das Commerzbank Research Team in der Prognoseeinschätzung „Konjunktur und Finanzmärkte Februar 2018“ zum Ende 2018 von 3% Rendite für die 10-jährigen US-Treasury und 0,60% für die 10-jährigen Bundesanleihen aus

Deutsche Bank Prognose

Die Deutsche Bank bzw. das Research Team geht für 2018 von einer robusten Konjunktur mit einem BIP-Wachstum von 2,3% und einer Inflationsrate von weniger als 2% aus. Eine Leitzinserhöhung im Euroraum sieht die Bank erst in 2019. Aufgrund der Zinsentwicklung und den anderen Einflussfaktoren sieht die Deutsche Bank in Ihrer Prognose die 10jährigen Bauzinsen Ende 2018 bei 2%.

ING DiBa

Die DiBa gibt keine umfassende Prognose zur Entwicklung der Hypothekenzinsen ab. Immerhin schreibt sie in ihrem Ausblick 2018: „Auf den ersten Blick spricht wenig dagegen, dass 2018 nicht auch sehr positiv wird. Die Eurozone läuft gerade erst so richtig warm und die Rahmenbedingungen, wie niedrige Zinsen und ein schwacher Euro, bleiben positiv.“ Damit geht auch die ING DiBa von keiner starken Veränderung am Zinsmarkt in den kommenden Monaten aus.

interhyp Prognose

Das Institut geht auf kurze Sicht von sich seitwärts bewegenden Zinsen aus. Für 2018 erwarten die Experten ein Zinsanstieg von 0,3%. Wobei die EZB mit ihrer Geldpolitik den Ausschlag über die genaue Entwicklung geben wird.  Ob der Zinsmarkt auf EZB Entscheidungen mit dauerhaft mit steigenden Zinsen oder nur kurzfristig mit erhöhter Volatilität reagiert wird sich zeigen. Der Prognose der interhyp ist aber zu entnehmen: „Zum jetzigen Zeitpunkt spricht einiges dagegen, dass die Zinsen in den kommenden Monaten signifikant steigen werden.

Postbank

Auch die Zins-Experten der Postbank rechnen in Ihrer Prognose („Die Zinsen steigen“) mit anziehenden Hypothekenzinsen. Sie vermuten eine frühere als von den Märkten eingepreiste Leitzinserhöhung und führen als zinssteigenden Einflussfaktor die Beendigung des Anleiheankaufprogramms an.
Aber dramatische Änderungen werden nur bei einem starken Anstieg der Verbraucherpreise erwartet: „Bei den Hypothekenzinsen dürfte sich die jüngste Aufwärtsbewegung der Renditen bald bemerkbar machen. Bauherren und Immobilienerwerber sollten sich die noch sehr günstigen Konditionen durch eine möglichst langfristige Zinsfestschreibung sichern. So schnell dürfte die Zeit historisch niedriger Zinsen aber auch nicht enden. Die Notenbanken werden die Zinsen eher vorsichtig anheben, um eine unerwünschte Dämpfung der Konjunktur zu vermeiden. Sollte die Inflation wegen der sehr guten Konjunkturentwicklung aber schneller als erwartet ansteigen, könnten der Handlungsdruck bei den Notenbanken zunehmen und die Zinsen auch sprunghaft ansteigen.“

Wie entwickelte sich eigentlich das Baugeld 2016?

Baugeld PrognoseExperten der Finanzwirtschaft beantworteten diese Frage zu Beginn des Jahres 2013 damit, dass sie die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit Ende des Jahres bei rund 3,4 Prozent sehen. Immobilienerwerber konnten sich über diese Fehleinschätzung des Marktes durch eben die Experten freuen. Rund ein Viertel günstiger konnten angehende Immobilienbesitzer ihre Traumimmobilie noch Ende 2013 finanzieren. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 2,6 Prozent p. a. und lag damit deutlich unter der Prognose. 2014 erfolgte ein weiterer deutlicher Rückgang des Zinsniveaus für Baugeld bis zum Jahresende, mit Tiefstständen von bis 1,20% für 5 Jahre Laufzeit. Eine weiterhin positive Situation für Hausbauer in den letzten Monaten 2015 und sieht auch die Deutsche Bank Research mit ihrem Marktausblick Baufinanzierung. Nach Einschätzung der Wissenschaftler dürfte im Quartal I 2016 keinen Zinsanstieg bevorstehen. Der Hauskredit ist damit immer noch eine echte Alternative zur Miete. Die Miete bekommt der Vermieter und ist für den Mieter unter dem Aspekt der Geldanlage verlorenes Kapital. Mit einem Eigenheim wird dagegen aktiv die eigene Geldanlage kontinuierlich aufgebaut.

Bauzinsen hängen nicht nur vom Leitzins der EZB sondern auch vom deutschen Pfandbriefindex ab. Dieser berücksichtigt neben den Leitzinsen allerdings auch noch weiterreichende ökonomische Faktoren, beispielsweise Kaufkraftverlust oder Wirtschaftswachstum. Die deutsche Wirtschaft erwartet für 2016 nur noch eine moderate Wirtschaftsentwicklung. Eine steigende Inflationsrate könnte durch die „Normalisierung der Energiepreise im Vorjahresvergleich“ erfolgen. Ein Anstieg der Inflation wiederum bedeutet zeitweise regulatorische Maßnahmen, sprich Zinserhöhungen, durch die Zentralbanken (individuelle Auswirkungen auf eigenes Kapital können mit dem Inflationsrechner durchgeführt werden). Hier könnten durchaus Kriterien „versteckt“ sein, die zu einem leichten Anstieg im Baugeld in den nächsten Jahren sprechen. Auf der anderen Seite steht der Leitzins. Kaum noch vorhanden, ist er dennoch so präsent wie selten zuvor. Immerhin sorgt er für extreme Kapitalmarktsituationen.

Für die EZB gibt es bei einer Betrachtung der gesamten europäischen Wirtschaftsleistung keine Chance, den Leitzins nach oben zu schrauben. Die Deflation in Griechenland und die Stagnation auf der Iberischen Halbinsel lassen einen Zinsanstieg nicht zu, im Gegenteil. In diesen Märkten fehlt es an allen Ecken und Enden an Liquidität, die Kreditinstitute erweisen sich zurzeit als eines der Hemmnisse, die südeuropäische und südosteuropäische Wirtschaftsmaschinerie wieder anzustoßen. Erst ein Anstoßen der Produktivität würde auch wieder die dringend benötigten Arbeitsplätze schaffen, die wiederum zu einer Erhöhung der Konsumquote führen und im Rahmen der Spirale höhere Steuereinkommen für die angeschlagenen Mitgliedsstaaten der EU brächten. Von diesem Szenario ist Europa aber noch weit entfernt. Bauherren und mögliche Immobilienerwerber müssen sich in nächster Zeit nicht sorgen, dass die Baugeldzinsen überproportional ansteigen werden. Die Talsohle ist aber sehr wahrscheinlich bereits erreicht und auch wenn kurzfristig noch Seitwärtsbewegungen erfolgen, mittelfristig dürfte es moderat nach oben gehen.

 

Historie

2016
Mai
Die Zinsen für den Hauskredit dürften in den kommenden Wochen seitwärts tendieren, denn es könnten sich zwei Entwicklungen bei den Zinsen neutralisieren: Die amerikanische Notenbank hat in ihrer Sitzung im Dezember erstmals die Leitzinsen erhöht. Auf der anderen Seite dürfte die EZB ihr Anleiheankaufprogramm eher ausweiten und die Leitzinserhöhung noch über das Jahr 2016 oder sogar 2017 hinaus verschieben.

2015

Juni – Juli 2015: Der nahezu dramatische Anstieg der Renditen für mittel- und langfristige Bundesanleihen innerhalb von wenigen als 6 Wochen hat viele Anbieter veranlasst, kurzfristig die Baufinanzierungszinsen heraufzusetzen. Die Finanzmärkte sind aktuell sehr volatil und das dürfte in den kommenden Monaten so weiter gehen. Davon sind auch die Zins-Futures betroffen. Die Wahrscheinlichkeit für eine Zinswende ist deutlich gestiegen.