Trend Bauzinsen Entwicklung & Baufinanzierung Prognose, 2016 & 2017

Die Redaktion geht auch Anfang 2016 zunächst von weiterhin günstigen Immobilienzinsen aus. Erst ab dem 2. Quartal 2016 könnte eine Trendwende eintreten, wenn die amerikanische Notenbank wie erwartet die Leitzinsen erhöht, könnten auch die Zinsentwicklung in Deutschland davon beeinflußt werden.
Das langjährige Zinstal dürfte in 2015 durchschritten worden sein. Die Baufinanzierung wird zunächst 2016 noch sehr günstig bleiben, bevor in der zweiten Hälfte 2016 eine Trendwende einsetzten könnte. Der Zinsanstieg sollte allerdings auch dann moderat bleiben, da das Anstiegspotential aufgrund der EZB Zinspolitik nur gering ist.

Die Bauzinsen mit 10jähriger Laufzeit sind im I Quartal 2016  noch unter 2,00%. Die EZB wird allerdings alles unternehmen, um neben den Geldmarktzinsen (kurzfristige Zinsen wie Tagesgeldzinsen) auch die langfristigen Zinsen (Kapitalmarktzinsen) einigermaßen niedrig zu halten. Andernfalls würden die Finanzierungskosten der Südländer in der EU zu hoch und auch die allseits hohe Staatsverschuldung würde unfinanzierbar.

Hintergrund- und Detail Analyse Baugeldzinsen

Wie entwickelt sich eigentlich das Baugeld 2016?

Baugeld PrognoseExperten der Finanzwirtschaft beantworteten diese Frage zu Beginn des Jahres 2013 damit, dass sie die Zinsen für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit Ende des Jahres bei rund 3,4 Prozent sehen. Immobilienerwerber konnten sich über diese Fehleinschätzung des Marktes durch eben die Experten freuen. Rund ein Viertel günstiger konnten angehende Immobilienbesitzer ihre Traumimmobilie noch Ende 2013 finanzieren. Der durchschnittliche Zinssatz betrug 2,6 Prozent p. a. und lag damit deutlich unter der Prognose. 2014 erfolgte ein weiterer deutlicher Rückgang des Zinsniveaus für Baugeld bis zum Jahresende, mit Tiefstständen von bis 1,20% für 5 Jahre Laufzeit. Eine weiterhin positive Situation für Hausbauer in den letzten Monaten 2015 und sieht auch die Deutsche Bank Research mit ihrem Marktausblick Baufinanzierung. Nach Einschätzung der Wissenschaftler dürfte im Quartal I 2016 keinen Zinsanstieg bevorstehen. Der Hauskredit ist damit immer noch eine echte Alternative zur Miete. Die Miete bekommt der Vermieter und ist für den Mieter unter dem Aspekt der Geldanlage verlorenes Kapital. Mit einem Eigenheim wird dagegen aktiv die eigene Geldanlage kontinuierlich aufgebaut.

Bauzinsen hängen nicht nur vom Leitzins der EZB sondern auch vom deutschen Pfandbriefindex ab. Dieser berücksichtigt neben den Leitzinsen allerdings auch noch weiterreichende ökonomische Faktoren, beispielsweise Kaufkraftverlust oder Wirtschaftswachstum. Die deutsche Wirtschaft erwartet für 2016 nur noch eine moderate Wirtschaftsentwicklung. Eine steigende Inflationsrate könnte durch die „Normalisierung der Energiepreise im Vorjahresvergleich“ erfolgen. Ein Anstieg der Inflation wiederum bedeutet zeitweise regulatorische Maßnamen, sprich Zinserhöhungen, durch die Zentralbanken. Hier könnten durchaus Kriterien „versteckt“ sein, die zu einem leichten Anstieg im Baugeld in den nächsten Jahren sprechen. Auf der anderen Seite steht der Leitzins. Kaum noch vorhanden, ist er dennoch so präsent wie selten zuvor. Immerhin sorgt er für extreme Kapitalmarktsituationen.

Für die EZB gibt es bei einer Betrachtung der gesamten europäischen Wirtschaftsleistung keine Chance, den Leitzins nach oben zu schrauben. Die Deflation in Griechenland und die Stagnation auf der Iberischen Halbinsel lassen einen Zinsanstieg nicht zu, im Gegenteil. In diesen Märkten fehlt es an allen Ecken und Enden an Liquidität, die Kreditinstitute erweisen sich zurzeit als eines der Hemmnisse, die südeuropäische und südosteuropäische Wirtschaftsmaschinerie wieder anzustoßen. Erst ein Anstoßen der Produktivität würde auch wieder die dringend benötigten Arbeitsplätze schaffen, die wiederum zu einer Erhöhung der Konsumquote führen und im Rahmen der Spirale höhere Steuereinkommen für die angeschlagenen Mitgliedsstaaten der EU brächten. Von diesem Szenario ist Europa aber noch weit entfernt. Bauherren und mögliche Immobilienerwerber müssen sich in nächster Zeit nicht sorgen, dass die Baugeldzinsen überproportional ansteigen werden. Die Talsohle ist aber sehr wahrscheinlich bereits erreicht und auch wenn kurzfristig noch Seitwärtsbewegungen erfolgen, mittelfristig dürfte es moderat nach oben gehen.

Bauzinsenentwicklung von 2012 bis 2016

Die Abbildung 2 zeigt, wie sich die Bauzinsen für Baukredite mit einer anfänglichen Zinsbindungslaufzeit von 5 – 10 Jahren entwickelt haben.

Entwicklung der Bauzinsen 2002 - 2015

Abb. 2: Bauzinsen Entwicklung: Mittleren Effektivzinssätze für Immobilienzinsen, Laufzeiten 1 – 5 Jahre, anfängliche Zinsbindung von 2003 bis 2015. Datenquelle: Bundesbank

Die Daten der Bundesbank sind aufgrund der Datenerhebung immer einige Monate im Verzug. Aktuell sind die Effektivzinsen für den Hausbau oder Hauskauf so niedrig wie noch nie seit der Datenerfassung. Im Februar 2015 wurde mit durchschnittlich 1,88% für eine Kreditlaufzeit von 5 bis 10 Jahren erstmals die magische Grenze von 2% unterschritten. Und für die nächsten Monate könnte diese Niedrigzinsphase sogar noch anhalten.

Juni – Juli 2015: Der nahezu dramatische Anstieg der Renditen für mittel- und langfristige Bundesanleihen innerhalb von wenigen als 6 Wochen hat viele Anbieter veranlaßt, kurzfristig die Baufinanzierungszinsen heraufzusetzen. Die Finanzmärkte sind aktuell sehr volatil und das dürfte in den kommenden Monaten so weiter gehen. Davon sind auch die Zins-Futures betroffen. Die Wahrscheinlichkeit für eine Zinswende ist deutlich gestiegen.

Wie haben sich die Bauzinsen entwickelt?

Die zeitliche Veränderung der Zinssätze für die Baufinanzierung ist von offizieller Seite und auch von der Privatwirtschaft (Kreditinstitute) etc. gut dokumentiert. Was ganz allgemein bei Zinsen festzustellen ist, trifft auch für die Immobilienzinsen zu: Es geht seit Jahren nur in eine Richtung, nämlich nach Süden: Die Zinssätze befinden sich in einer veritablen Baisse. Zur Freude aller Schuldner, zu denen in der Regel auch die Bauherren gehören.

Die Bauzinssätze korrelieren eng mit den Renditen für Pfandbriefe. Denn die Immobilienfinanzierer akkumulieren die vergebenen Baukredite zu Bündeln und veräußern diese dann am Finanzmarkt. Da viele Pfandbriefe börsentäglich gehandelt werden, sind die Daten transparent und historisch verfügbar, was für die Immobilienzinsen so nicht der Fall ist.

 

Die Pfandbriefrendite als Indikator für die Bauzinsentwicklung

Für den Bauherren ist die aktuelle Zinssituation sicher wichtiger als der historische Trend. Aber gerade um das Marktumfeld und den Ist-Stand zu objektivieren, auch unter psychologischen Aspekten, kann ein Blick in die historische Entwicklung der Bauzinsen hilfeich sein.

Langfristige Bauzinsen Entwicklung

In der Abbildung 1 ist die Rendite von Pfandbriefen der DEKA Bank dargestellt. Die Bank zählt zu den großen Pfandbriefemittenten in Deutschland.

Bauzinsentwicklung via Pfandbriefrendite 1973- 2015

Abb. 1: Entwicklung der Renditen von Öffentliche Pfandbriefe von 1973 bis 2015 für die Laufzeiten 5 jahre (blau) und 10 Jahre (rot). Quelle: DEKA Bank

Deutlich ist der Verfall der Renditen über den Betrachtungszeitraum zu sehen.

 

2016

Mai
Die Zinsen für den Hauskredit dürften in den kommenden Wochen seitwärts tendieren, denn es könnten sich zwei Entwicklungen bei den Zinsen neutralisieren: Die amerikanische Notenbank hat in ihrer Sitzung im Dezember erstmals die Leitzinsen erhöht. Auf der anderen Seite dürfte die EZB ihr Anleiheankaufprogramm eher ausweiten und die Leitzinserhöhung noch über das Jahr 2016 oder sogar 2017 hinaus verschieben.