Wann werden aus Grundstücken Bauplätze?

Ein Grundstück ist ein Teil der Fläche von Deutschland, der von einer abgemessenen Grenze umgeben ist. In Deutschland sind sämtliche Grundstücke in einem öffentlichen Register, dem Grundbuch beziehungsweise dem Liegenschaftskataster, eingetragen.

Dieser Ratgeber ist für Bauherren, die sich über Bauland informieren oder den Unterschied zwischen einem Baugrundstück und einem Grundstück kennenlernen möchten.

Im Bauordnungsrecht, einem Unterbereich des öffentlichen Baurechts, sind die Vorschriften zu finden, die erfüllt sein müssen, damit ein Grundstück zu einem Baugrundstück erklärt werden kann. Zu den erforderlichen Voraussetzungen gehört, dass das Gelände in einem Bebauungsplan zu Baugebiet erklärt wurde oder dass das Grundstück in einem zusammenhängend bebauten Ortsteil liegt, bei dem die Umgebung für eine Bebauung geeignet ist. Bauherren können Baugrundstücke kaufen, erben, mieten oder pachten.

Vor allem in Ballungsräumen und Großstädten finden sich nur noch wenige Flächen, die neu bebaut werden können. Hier liegen die Preise für einen Quadratmeter Bauland erheblich höher als um Umland oder im ländlichen Raum. Vor dem Kauf sollten sich Interessenten das Land genau ansehen und auch zu verschiedenen Tageszeiten besuchen. So können die potenziellen Käufer den Stand der Sonne zu verschiedenen Zeiten beobachten und sich über den Lärmpegel der Umgebung informieren. Eine Anfrage bei dem zuständigen Bauamt oder ein Blick in den Flächennutzungsplan gibt außerdem Auskunft darüber, ob in der Nähe der Bau einer neuen Umgehungsstraße oder einer Bahntrasse geplant ist.

Um das soziale Umfeld kennenzulernen, lohnen sich ebenfalls mehrere Besuche. So können die Interessenten den Zustand der Nachbargebäude erkunden oder schon erste Nachbarn kennenlernen. Familien mit Kindern sollten auf die Nähe von Kindergärten, Spielplätzen, Schulen und Freizeiteinrichtungen achten. Ältere Käufer hingegen interessieren sich eher für die gute Erreichbarkeit von Ärzten und Krankenhäusern sowie Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe. Für Berufstätige kann außerdem die Entfernung des neuen Wohnortes zu ihrem Arbeitsplatz ein wichtige Kriterium bei der Grundstückssuche sein.

Wesentliche Bestandteile und Zubehör eines Grundstücks

Wenn ein Käufer ein bestimmtes Grundstück kaufen möchte, erwirbt er nicht nur das Land, sondern auch die wesentlichen Bestandteile, die sich darauf befinden. § 94 BGB gibt an, dass zu den wesentlichen Bestandteilen von Grund und Boden alle fest damit verbundenen Sachen gehören, wozu Gebäude, Garagen, Zäune, Pflanzen und sogenannte eingefügte Sachen, wie die Heizungsanlage eines Hauses, gehören (www.gesetze-im-internet.de/bgb/__94.html). Andere Dinge erfüllen nur einen vorübergehenden Zweck und gehören damit nicht zu den wesentlichen Bestandteilen, sondern zählen als sogenannte Scheinbestandteile. Dazu gehören zum Beispiel ein Baugerüst oder eine Lagerhalle, die der Grundstücksmieter nach Ablauf des Mietvertrages wieder abreißen lässt.

Neben den Bestandteilen gehört zu einem Grundstück auch Zubehör, wie § 97 BGB erläutert (www.gesetze-im-internet.de/bgb/__97.html). Das Zubehör muss eine räumliche Verbindung zur Hauptnutzung des Grundstücks haben. So gelten zum Beispiel die landwirtschaftlichen Geräte eines Bauernhofs oder die Sportgeräte eines Fitnesscenters als Zubehör. Auch wenn ein Trecker das Gelände verlässt oder ein Sportgerät zur Reparatur gebracht wird, bleiben die Sachen Bestandteile des Zubehörs, das bei einem Verkauf mit veräußert wird. Ebenso erstrecken sich eine Hypothek oder eine Grundschuld ebenfalls auf das Zubehör (www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1120.html).

Neben den Bestandteilen können sich auf Baugrundstücken auch Baulasten befinden, die in einem behördlich geführten Baulastenverzeichnis oder im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) aufgeführt sind. Ein Eintrag der Baulasten im Grundbuch erfolgt nicht. Trotzdem ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, die genannten Dinge zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen. Um den Wert von Bauland zu ermitteln, werden auch die Baulasten berücksichtigt, die sich wertmindern auswirken können. Sowohl Privatpersonen als auch die Behörden können Rechte geltend machen, die der Eigentümer zu beachten hat.

Zu den möglichen Baulasten gehören:

• Wegerecht des Nachbarn, weil dessen Baugelände nicht vollständig erschlossen ist (Erschließungsbaulast)
• Der Abstand zur Grundstücksgrenze ist zu gering und der Nachbar übernimmt die fehlende Abstandsfläche auf sein Gebiet (Abstandsflächenbaulast)
• Ein Gebäude wird über mehrere Grundstücksgrenzen gebaut, weshalb mehrere Grundstücke zu einem Grundstück erklärt werden (Vereinigungsbaulast)
• Der Pkw-Stellplatz befindet sich auf einem Nachbargrundstück (Stellplatznachweis)
• Versorgungsbetriebe dürfen Leitungen für Strom, Gas, Wasser, Telefon oder Abwasser über das Gelände führen
• Eine bestehende Brandwand darf nicht entfernt werden

Der Unterschied zwischen Baugrundstücken und anderen Grundstücken

Der Immobilienmarkt unterscheidet zwischen einem Grundstück und einem Flurstück. Ein Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster, dem amtlichen Verzeichnis aller Grundstücke. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die nicht nebeneinander liegen müssen. Sobald ein Grundstück mit einem Gebäude bebaut ist oder die Erlaubnis besteht, ein Haus zu errichten, wird es als Baugrundstück bezeichnet.

Je nach Zustand, Bebauung und Lage unterteilen Immobilienfachleute Grundstücke in:

• Bauland mit den Unterarten Bauerwartungsland und Rohbauland
• Landwirtschaftliche Nutzflächen
• Gartengrundstücke
• Forstgrundstücke
• Wassergrundstücke

Definition: Was ist Bauland?

Bauland ist der Teil der Erdoberfläche, der sich dazu eignet, mit Häusern bebaut zu werden. Außerdem muss die rechtliche Erlaubnis vorliegen, in dem Bereich Immobilien zu errichten. Diese Erlaubnis erfolgt durch die Aufnahme des Geländes in einen Bebauungsplan oder ergibt sich aus der Lage im Innenbereich eines bereits ausgewiesenen Baulandes. Der Bebauungsplan gibt vor, in welcher Bauweise ein Gebäude errichtet werden darf, ob es sich ausschließlich um ein Privathaus oder auch ein gewerblich genutztes Gebäude handeln darf, wie hoch das Haus gebaut werden darf und welche Form das Dach haben muss. Die Angaben sind für jeden Bauherrn verpflichtend. Bei einer nicht erlaubten Bauweise kann die Baubehörde eine Strafe verhängen, den Rückbau fordern oder sogar verlangen, dass das Gebäude wieder abgerissen wird.

Definition: Was ist ein Bauplatz?

Ein Bauplatz ist das einzelne Baugrundstück, das auch aus mehreren Grundstücken bestehen kann. Wenn die Eigenschaft, die Lage und die sonstige Beschaffenheit des Baulands eine bauliche Nutzung zulassen, handelt es sich um Bauerwartungsland. Damit der Eigentümer ein Haus auf dem Gelände errichten kann, müssen zusätzliche Anforderungen, wie die Erschließung des Grundstücks, erfüllt sein. Falls die Erschließung noch nicht gesichert ist, wird das Gebiet als Rohbauland bezeichnet.

Boden eines landwirtschaftlichen Betriebes

Der Boden eines landwirtschaftlichen Betriebes setzt sich zusammen aus dem Standort von Wohngebäude, Ställen, Scheunen und sonstigen Gebäuden, den Verkehrswegen auf dem Gelände und der landwirtschaftlichen Nutzfläche. Dazu zählen sämtliche Weiden, Wiesen und Ackerflächen des Betriebes.

Definition: Was ist Gartengrundstück?

Bei einem Gartengrundstück handelt es sich um eine Parzelle, die der Käufer in einer Kleingartenanlage erwirbt. In einigen Gegenden Deutschlands wird das Gartengrundstück auch als Schrebergarten oder Laube bezeichnet. Die gesetzlichen Regelungen dazu finden sich im Bundeskleingartengesetz (www.gesetze-im-internet.de/bkleingg/BJNR002100983.html). Nach dem Gesetz darf die Fläche nicht größer als 400 m² sein und die Grundfläche der Laube darf eine Größe von 24 m² nicht übersteigen. Neben dem Gesetz unterliegen die Pächter eines Schrebergartens zusätzlich der Satzung des Kleingartenvereins, dem die Parzelle angehört.

Definition: Was ist Forstgrundstück?

Forstgrundstücke sind häufig als Forstparzellen zu finden, die meist eine Größe von maximal 1 ha aufweisen. Es handelt sich oft um einen kleinen Waldbestand in Privatbesitz, der auch als Bauernwald bezeichnet wird. Ein regelmäßig bewirtschafteter Forstbetrieb besteht in der Regel aus mehreren Forstgrundstücken.

Definition: Was ist Wassergrundstück?

Ein Wassergrundstück grenzt direkt an ein Gewässer, wie das Meer, einen See, einen Teich, einen Bach oder einen Fluss an. Immobilien, die sich auf einem Wassergrundstück befinden, werden häufig als Luxus-Liegenschaften verkauft und erzielen hohe Grundstückspreise.

In § 75 Bewertungsgesetz (BweG) findet sich außerdem die Aufteilung in die Grundstücksarten Mietwohngrundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke (www.gesetze-im-internet.de/bewg/__75.html).

Grundstück kaufen: Verschiedene Erwerbsarten

Bauherren haben verschiedene Möglichkeiten, Grundstücke bzw. Baugrundstücke zu erwerben, um ein Gebäude darauf zu errichten:

• Kauf
• Miete
• Pacht
• Erbbaurecht
• Erbschaft

Bei einem Kauf fallen neben dem Kaufpreis diverse Nebenkosten an, die den Gesamtpreis erhöhen. Die Kosten können mit unserem Nebenkostenrechner online berechnet werden.

Bei Miete oder Pacht zahlt der Nutzer einen regelmäßigen Betrag an den Eigentümer des Grundstücks. Der Unterschied liegt darin, dass eine Mietsache nur zum Gebrauch überlassen wird, während ein Pächter auch einen wirtschaftlichen Gewinn aus der Nutzung des Mietgegenstands ziehen darf. In § 581 BGB ist geregelt, dass der Genuss der Früchte, die der Pachtgegenstand als Ertrag abwirft, dem Pächter zusteht (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__581.html). In der Praxis ist der Begriff des Fruchtgenusses nicht wörtlich zu nehmen, da neben Obst und Gemüse zum Beispiel auch die finanziellen Erträge einer komplett eingerichteten, gepachteten Gaststätte dem Pächter zustehen.

Das Erbbaurecht wird umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet, wobei die ursprüngliche Erbpacht in Deutschland abgeschafft ist. Die übliche Laufzeit im Erbbaurecht beträgt 99 Jahre. In dieser Zeit zahlt der Mieter des Grundstücks einen regelmäßigen Erbbauzins an den Eigentümer. Die übliche Höhe liegt bei 2% bis 5% des Grundstückswerts pro Jahr. Die Zahlung erfolgt in der Regel in monatlichen Raten. Der Mieter kann das Erbbaurecht verkaufen oder an seine Nachkommen vererben. Einen Verkauf, ebenso wie Belastungen oder Umbauten, muss der Grundstückseigentümer jedoch ausdrücklich genehmigen. Wenn nach Ablauf der Vertragsdauer das Grundstück an den Eigentümer zurückgegeben wird, erhält der Mieter nur dann eine Entschädigung für die Gebäude, die er auf dem Gelände errichtet hat, wenn sich eine entsprechende Regelung im Pachtvertrag findet.

Wer ein Baugrundstück erbt, muss beachten, dass eventuell Erbschaftsteuer anfällt. Die Höhe der Steuer hängt von dem Wert des Landes sowie dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erbe und Erblasser ab. Wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt, können die Erben nur gemeinsam über den Verkauf oder die weitere Nutzung des Grundstücks entscheiden.

Diese Kosten fallen beim Kauf eines Baugrundstücks an

Für den Kauf von Bauland können zahlreiche Kosten anfallen, die aber nicht für jeden Käufer gelten müssen:

• Kaufpreis je m²
• Wertermittlungskosten
• Maklercourtage
• Grunderwerbssteuer
• Notargebühren
• Gerichtskosten für die Grundbucheintragung
• Erschließungskosten inklusive Straßen- und Wegekosten
• Vermessungskosten
• Aufwendungen für ein Bodengutachten
• Abbruchkosten für alte Gebäude
• Entsorgungskosten für altes Baumaterial
• Finanzierungskosten für die Baufinanzierung

Die entscheidenden Faktoren für den Kaufpreis von Baugrundstücken sind die Größe und die Lage. In Immobilienannoncen werden entweder der Preis pro Quadratmeter oder, in seltenen Fällen, ein Pauschalpreis für das Grundstück angegeben. Um den genauen Verkehrswert zu ermitteln, kann ein Sachverständiger für Grundstücksbewertungen hinzugezogen werden. Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Bei diesem Verfahren wird der Marktwert des Geländes anhand der Kaufpreise ähnlicher Baugrundstücke ermittelt.

Wenn der Verkauf über einen Immobilienmakler abgewickelt wird, kann noch die Maklerprovision hinzukommen. In vielen Fällen vereinbaren Käufer und Verkäufer, dass die Provision von beiden Parteien jeweils zur Hälfte getragen wird. Die einzelnen Bundesländer haben außerdem Richtwerte veröffentlicht, an denen sich die Vertragsparteien bei der Berechnung der Maklercourtage orientieren können. Die Höhe liegt zwischen 5,95% und 7,14% des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer.

Bei der Grunderwerbssteuer handelt es sich um eine Steuer der deutschen Bundesländer, die je nach Land unterschiedlich hoch ausfällt. Bei jedem Grundstückskauf wird die Steuer in Höhe von 3,5% bis 6,5% der steuerlichen Bemessungsgrundlage fällig.

Die Notargebühren richten sich nach den Sätzen, die in dem „Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG)“ angegeben sind. Das Gesetz trat am 1. August 2013 in Kraft und besagt, dass der Notar bei einem Grundstückskauf diese Gebühren in Rechnung stellen darf (https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/):

• Verfahrensgebühr
• Vollzugsgebühr
• Betreuungsgebühr
• Treuhandgebühr

Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Wert des Grundstücks sowie nach dem tatsächlichen Kaufpreis. Über kostenlose Rechner im Internet können Käufer die Höhe der Notarkosten berechnen lassen.

Auch die Gerichtskosten für die Eintragungen im Grundbuch nach einem Grundstückskauf sind im GNotKG geregelt. Hier richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Geschäftswert des Grundstücks.

Erschließung

Damit auf einem Stück Land ein Haus errichtet werden kann, muss zunächst die Erschließung erfolgen. Das bedeutet, dass eine wohnliche Nutzung erst möglich ist, wenn das Grundstück an das öffentliche Straßennetz oder Wegenetz angeschlossen ist und wenn Versorgungsleitungen sowie die erforderlichen Anschlüsse an das Entsorgungsnetz gelegt worden sind. Durch diese baulichen Maßnahmen, die von der zuständigen Kommune zuvor genehmigt werden müssen, fallen Erschließungskosten an, die zu den Nebenkosten bei einem Grundstückskauf zählen. Der Erschließungsbeitrag wird durch einen Bescheid festgelegt, der dem Eigentümer zugestellt wird. Die Käufer sollten beachten, dass einige Gemeinden den Beschluss über die angefallenen Kosten erst nach mehreren Jahren versenden. Die Höhe des Beitrags hängt davon ab, wie viele Grundstücke erschlossen werden, wie groß die einzelnen Flächen sind und zu welchem Zweck das Gebäude errichtet werden soll. Gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) darf jedes Grundstück nur einmal bei der Berechnung der Kosten berücksichtigt werden (https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__131.html).

Die Höhe der Vermessungskosten können Bauherren der Vermessungsgebührenordnung ihres Bundeslandes entnehmen. Dabei fällt auf, dass einige Länder den Zeitaufwand des Vermessungsingenieurs in Rechnung stellen, während bei anderen Ländern die Größe des Objekts, das vermessen werden soll, die Berechnungsgrundlage darstellt. Die Vermessung erfolgt, um das Gelände nach den amtlichen Markierungen in den kommunalen Katasterplan einzutragen. Fehlen diese Markierungen, kann sich die Vermessung auch auf die Nachbargrundstücke erstrecken. Die Vermessungskosten erhöhen sich entsprechend. Falls der Bauherr herausfindet, wer die Markierungen entfernt hat, kann er versuchen, einen Teil der Kosten an den Verursacher weiterzugeben.

Bodengutachten

Wer in einer fremden Gegend bauen möchte, sollte sich vor dem Grundstückskauf über das Gelände erkundigen. Dabei hilft ein Bodengutachten, das die Beschaffenheit und die Grundwasserverhältnisse analysiert und bewertet. Seit dem Jahr 2008 sind Neubauten nur auf Grundstücken erlaubt, für die der geotechnische Bericht eines Sachverständigen vorliegt. In dem Bericht klärt der Experte unter anderem folgende Punkte:

• Allgemeine Geländebeschreibung
• Geologischer Aufbau des Bodens
• Tragfähigkeit zur Berechnung der Statik
• Informationen über Grundwasser, Versickerung und Wasserhaltung
• Altlasten, insbesondere auf gewerblichen Flächen
• Frostsicherheit und Frostschutz
• In bestimmten Gegenden Angaben zu Erdbebenzonen oder Bergbaugefährdung

Das Baugrundgutachten gibt Aufschluss darüber, ob und gegebenenfalls wie viel Boden ausgetauscht werden muss, wie die Baugrube ausgehoben werden kann oder wie der Keller abgedichtet werden sollte. Auch Vorlasten durch einen Gewerbebetrieb, eine Mülldeponie oder eine Tankstelle werden durch das Gutachten aufgedeckt. Archäologische Funde werden ebenfalls gemeldet, die zu weiteren Ausgrabungen führen können. Die Kosten fallen je nach Aufwand und Gutachter unterschiedlich hoch aus, sodass sich der Vergleich mehrerer Anbieter lohnt.

Käufer einer alten Immobilie sind in einigen Fällen nur an dem Baugrundstück interessiert und planen, das bestehende Haus abzureißen, um einen Neubau zu errichten. In diesem Fall gehen die Abbruchkosten und die Aufwendungen für die ordnungsgemäße und sachgerechte Entsorgung des Baumaterials zulasten des Käufers. Da alte Baumaterialien mit Giftstoffen belastet sein können, müssen sie zum Teil separat entsorgt werden, wodurch sich die Kosten erhöhen. Die Sicherheit der Nachbargebäude muss bei dem Abriss gewährleistet sein, sodass weitere Kosten für Sicherungsmaßnahmen und Straßensperren hinzukommen können.

Wer den Kaufpreis für das ausgesuchte Bauland nicht angespart hat, muss ein Darlehen aufnehmen. Über einen Baukreditrechner können die Käufer nach dem günstigsten Anbieter suchen. In Niedrigzinsphasen empfiehlt es sich, eine lange Zinsbindung zu wählen. Außerdem können die Darlehensnehmer die aktuellen Bauzinsen dazu nutzen, den Tilgungssatz zu erhöhen und so die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen.

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