Vorfälligkeitsentschädigung Berechnung

 

Vorfälligkeitsentschädigung und Sondertilgung sind zwei Begriffe, die eng miteinander verbunden sind. Bei der Kündigung eines Darlehens und der Vorfälligkeitsentschädigung muss zwischen Ratenkrediten und Hypothekendarlehen unterschieden werden. Während der Ratenkredit jederzeit vorzeitig vom Kreditnehmer gekündigt werden kann, steht dem Baufinanzierungskunden dieses Recht nicht zu. Hier muss laut Gesetzgeber ein berechtigtes Interesse vorliegen. Was bedeutet der Begriff der Vorfälligkeitsentschädigung und wie erfolgt die Berechnung?

Begriff > Vorfälligkeitsentschädigung ist das Entgelt des Kreditnehmers an den Kreditgeber für entgangene Zinsen bei vorzeitiger Kündigung der Baufinanzierung.

Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner im Web ist es möglich, den fälligen Betrag online zu ermitteln. Allerdings liefern die meisten Rechner nur einen Anhaltswert über das Vorfälligkeitsentschädigungsentgelt, da die Kreditinstitute teilweise mit anderen Parametern bzw. anderen Werten rechnen. Für die Startfinanzierung für Ihr Wohneigentum empfehlen wir unseren Bauzinsrechner.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Hypotheken: Verbraucherschutz & Recht

Die Vorfälligkeitsentschädigung bedeutet, dass die Bank aufgrund der vorzeitigen Darlehenskündigung eine Kompensation für entgangene Zinsen erhält. Grundlage ist der aktuell durch das Darlehen erzielte Zins und eine Verschlechterung der Marge für eine Neuausleihe. Ein Anspruch besteht immer, wenn der Zinssatz für Darlehen über dem Zins für Einlagen liegt. Die Kalkulation dieser Kompensation ist für Laien jedoch nur sehr schwer nachvollziehbar und gleicht einer Black Box.

 

Rechtslage

Rechtlich setzt sich das Bürgerliche Gesetzbuch in § 502 „Vorfälligkeitsentschädigung“ auseinander.

Kreditnehmer, die von ihrem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt bekommen, sind gut beraten, damit den Verbraucherschutz aufzusuchen. Die Kalkulationen waren in den vom Verbraucherschutz in der Vergangenheit geprüften Fällen in 90 Prozent im Jahresmittel überhöht. Die Einwände waren erfolgreich, die Zahlungen wurden reduziert.

Zu diesem Thema haben BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN eine kleine Anfrage im Bundestag mit dem Titel „„Verbraucherorganisationen und ihre Marktwächterfunktion als Teil der systematischen verbraucherorientierten Beobachtung des Finanzmarktes“ gestellt:

„Wie überprüft die BaFin die Höhe und Transparenz von Vorfälligkeitsentschädigungen, die die Banken von Verbraucherinnen und Verbrauchern verlangen, die einen Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen, und wie bewertet die Bundesregierung in diesem Zusammenhang das Ergebnis der Marktbeobachtung der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, wonach in 82 % der untersuchten Fälle die von der Bank verlangte Entschädigung über der von der Verbraucherzentrale berechneten Höhe lag….?“

Aus Verbrauchersicht hat die Bundesregierung das Thema nicht klar entschieden, vielmehr bleibt die Antwort der Bundesregierung bezüglich Berechnung und Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung im Allgemeinen:

„Vielmehr sieht die Vorschrift des § 490 Absatz 2 BGB einerseits vor, dass der Darlehensnehmer einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, grundsätzlich vorzeitig kündigen kann, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten. Andererseits bestimmt Satz 3 der Vorschrift, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen hat, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung). ………. Eine genaue Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wurde seinerzeit bewusst nicht im Gesetzestext geregelt, sondern der Rechtsprechung überlassen.“

Für die Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung im Streitfall sind die ordentlichen Gerichte zuständig. Die BaFin hat in den vergangenen Jahren wiederholt Beschwerden geprüft, mit denen Bürgerinnen bzw. Bürger Entschä-digungsforderungen als zu hoch beanstandeten. Bei der Berechnung der Vor- fälligkeitsentschädigung gemäß § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB haben Kreditinstitute die Vorgaben der Vorschrift für die Schadensberechnung zu beachten und sich dabei in dem von der Rechtsprechung vorgegebenen Rahmen zu bewegen (vgl. dazu Jahresbericht 2011 der BaFin, S. 256). Kommt es zu einer Beschwerde, überprüft die BaFin im Einzelfall die Rahmendaten, die der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zugrunde gelegt wurden.“

Laut dem Jahresbericht der BaFin 2011 wurden keine Beanstandungen bei von Bürgern eingereichten Überprüfungen von Entgeltberechnungen zur Vorfälligkeit gefunden.

„Die Schadensberechnung hat auf der Grundlage einer Wiederanlage des vorzeitig zurückgezahlten Betrages in Hypothekenpfandbriefen zu erfolgen, das heißt die der Bank entgangenen Zinseinnahmen aus dem Darlehen werden den
Erträgen aus der Wiederanlage gegenübergestellt. Der sich daraus ergebende Schadensbetrag ist um die durch die vorzeitige Rückführung ersparten Risiko- und Verwaltungskosten der Bank zu reduzieren. Gleichzeitig ist die Bank berechtigt, für die Schadensberechnung eine Gebühr zu verlangen. Die BaFin musste in den Fällen, die ihr Bankkunden zur Prüfung vorgelegt hatten, die berechneten Entschädigungsbeträge nicht beanstanden. Die Banken hatten die für die Schadensberechnung vorgegeben Maßstäbe beachtet und sich in dem von der Rechtsprechung vorgegebenen Rahmen bewegt.“

Die BaFin macht allerdings keine Angaben über die Anzahl der  Überprüfungen.

Musterbrief Antrag auf Vorfälligkeitsberechnung für Verbraucher an Kreditinstitute

Damit müssen betroffene Verbraucher sich jeweils selbst um die Berechnung und möglicherweise Anfechtung von zu hohen Vorfälligkeitsentgelten von Seiten der Kreditinstitute kümmern. Eine verbindliche gesetzliche Regelung liegt bisher nicht vor.

Eine Möglichkeit, vorab vielleicht gleich von den Banken eine angemessene Berechnung der Vorfälligkeitsentgelts zu erhalten, ist die Überprüfung der Vorfälligkeitsberechnung durch eine Kreditinstitute mit einem Musterbrief der Verbaucherzentralen zu beantragen.

Außerordentliches Kündigungsrecht bei der Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt auch bei Hypothekendarlehen, wenn ein bestimmter Umstand vorliegt. Betrug die Festschreibung der Hypothekenzinsen mehr als zehn Jahre, so hat der Darlehensnehmer zum Ende des zehnten Laufzeitjahres ein außerordentliches Kündigungsrecht für die Finanzierung (§ 490 Absatz 2 BGB). Unabhängig davon, ob bei der Berechnung die Aktiv- oder die Aktiv-Passiv-Methode angewendet wird, dürfen bestimmte Kosten nicht in die Kalkulation mit einfließen. Dazu zählen die im Zins eingepreisten Risikokosten bezüglich eines möglichen Kreditausfalls und die Verwaltungskosten der Bank.

Vorfälligkeitsentschädigung Grundsatzurteile

Hier finden Sie Grundsatzurteile zum Thema:

1. Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung nach vorzeitiger Ablösung von Darlehen; Verpflichtung, einer vorzeitigen Auflösung der Kreditverträge zuzustimmen; Anhaltspunkte für eine sittenwidrige Überhöhung
> Bundesgerichtshof Urteil vom 01.07.1997, Az.: XI ZR 197/96, Az.: XI ZR 198/96

„Der Kreditgeber kann jedoch als Vorfälligkeitsentschädigung nicht jeden beliebigen Preis bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) verlangen. Er kann vielmehr nur den Ausgleich der Nachteile beanspruchen, die ihm durch die vorzeitige Ablösung entstehen. Einzelheiten hierzu werden in den schriftlichen Urteilsgründen niedergelegt werden.“

2. Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Annuitätendarlehen.
> Bundesgerichtshof Urteil vom 07.11.2000, Az.: XI ZR 27/00

3. Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nach Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank, nicht nach PEX-Index
> Bundesgerichtshof Urteil vom 30.11.2004, Az.: XI 285/03

Recht Aktuelles

1. Referentenentwurf 300.03.2015
Gesetzesmaterialien – 18. WP – Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Auszug:

„bb) Folgender Absatz 2 wird angefügt:
„ Der Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss f (2) olgende klar und verständlich formulierte weitere Angaben enthalten, soweit sie für den Vertrag bedeutsam sind:
1. die Voraussetzungen und die Berechnungsmethode für den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, soweit der Darlehensgeber beabsichtigt, diesen Anspruch geltend zu machen, falls der Darlehensnehmer das Darlehen vorzeitig zurückzahlt, und die sich aus § 493 Absatz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ergebenden Rechte,… “

2. Das von der Commerzbank geforderte pauschale Entgelt für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditauflösung ist nach dem rechtskräftigem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 17.04.2013 (Az.: 23 U 50/12) nicht rechtens und Betroffene können das bezahlte Entgelt zurückfordern.

Vorfälligkeitsentschädigung umgehen

Im Wesentlichen gibt es zwei Möglichkeiten um aus einem Immobilienkredit vorzeitig herauszukommen und um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden:

1. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
2. zehn Jahresfrist Kreditlaufzeit abgelaufen

Hat beim Kreditvertragsabschluss die Bank mit ihrer Widerrufsbelehrung sich nicht exakt an den gesetzlichen Richtlinien gehalten, so kann der Kredit rückwirkend gekündigt werden.

Für die 10-Jahresfrist gilt: Auch wenn der Kreditnehmer einen Vertrag über 15 oder 25 Jahre hat, kann er nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB den Kredit kündigen, dort heißt es

„(1) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,………….
1…..
2 in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

Da noch die 6monatige Kündigungsfrist eingehalten werden muß, kann der Baukredit nach zehneinhalb Jahren unter umgehen der Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.

News

27.07.2016 Gemeinsame Arbeitsgruppe „Vorfälligkeitsentschädigung“: Das Bundesfinanzministerium hat unter Beteiligung von Dr. Michael Meister in Zusammenarbeit mit Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, vertreten durch Ulrich Kelber eine gemeinsame Arbeitsgruppe „Vorfälligkeitsentschädigung“ gebildet. Ziel der Arbeitsgruppe wird es sein, den aktuellen Sachstand kritisch zu durchleuchten und prüfen, ob weitere Rechtsnormen in einem Gesetzeswerk zusammengefasst oder aufgenommen werden sollten. Insbesondere sollen die aktuellen Berechnungsmethoden der Kreditwirtschaft zur Vorfälligkeitsentschädigung und die Transparenz dieser Vorgänge für den Verbraucher bewertet und möglichst verbessert werden.

 

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