Volltilgungsdarlehen – Zinssicherheit bis zum Schluss

Eine Baufinanzierung spielt sich in einem anderen Volumen ab, als ein Ratenkredit. Die wenigsten Immobilienerwerber haben die finanziellen Möglichkeiten, die Hypothek in der gleichen kurzen Zeit zu tilgen, wie ein Konsumdarlehen, die Laufzeiten sind entsprechend lang. 20 Jahre und länger dauert es in der Regel, bis ein Hypothekendarlehen getilgt ist.

Da die Zinsfestschreibung in den meisten Fällen für zehn oder 15 Jahre erfolgt, ist eine Neuordnung der Finanzierung an der Tagesordnung. Auch wenn eine Tilgung erfolgte, es bleibt bei der Anschlussfinanzierung das Restrisiko, dass die Zinsen zu diesem Zeitpunkt deutlich über dem Zinssatz der Erstfinanzierung liegen und im schlimmsten Fall die monatliche Rate höher wird. Es gibt allerdings eine Möglichkeit, dieses Risiko auszuklammern: das Volltilgungsdarlehen, eine spezielle Form des Annuitätendarlehen.

Festgeschriebene Zinssicherheit bis zum Kreditende

Bei einer Baufinanzierung gilt die Regel, je länger die Zinsbindung vereinbart wird, umso höher ist der Zinssatz. Dies dürfte der Hauptgrund sein, weshalb die meisten Immobilienkäufer eine Vertragsdauer nur über einen Bruchteil der gesamten Finanzierungsdauer eingehen. In Zeiten niedriger Zinsen bietet sich jedoch die Überlegung an, etwas höhere Finanzierungskosten einzugehen, und damit eine Zinssicherheit über die gesamte Darlehensdauer zu erreichen.

Die Vorteile liegen klar auf der Hand. Bereits bei Zeichnung des Darlehens wissen die Kreditnehmer bei einem Volltilgerdarlehen, zu welchem Zeitpunkt der Kredit in voller Höhe zurückgeführt ist und dass es keinerlei Abweichungen mehr in der monatlichen Rate geben wird. Je niedriger der Zins für eine Baufinanzierung ist, umso sinnvoller ist ein solches Darlehen. In diesem Fall den niedrigen Zins bei einer kürzeren Laufzeit einen günstigeren Zinssatz zu wählen, um auch weiterhin drei Mal im Jahr in Urlaub zu fahren, ist unter Umständen ein riskantes Unterfangen. Die monatliche Rate für eine Hypothek beinhaltet den Tilgungsanteil und den Zinsanteil. Je niedriger der Zinsanteil ist, umso langsamer geht die Tilgung vonstatten. Dies klingt auf den ersten Blick widersinnig, ist aber so. Der niedrige Tilgungsanteil birgt also das Risiko, wie eingangs erwähnt, dass bei einer Anschlussfinanzierung im Falle deutlich gestiegener Zinsen trotz erfolgter Tilgung die monatliche Rate über der ersten Finanzierungstranche liegt.

 

Sicherheit auch im umgekehrten Fall

Nun kann durchaus der Fall eingetreten sein, dass sich Immobilienerwerber zu Zeiten leicht höherer Zinsen für ein Volltilgerdarlehen entschieden haben. Auf der einen Seite haben sie die Sicherheit der Kostenkalkulation bis zur letzten Rate, auf der anderen Seite mögen sie sich ärgern, dass sie zu einem anderen Zeitpunkt deutlich günstiger hätten finanzieren können. Eine vorzeitige Ablösung des Darlehens zum Zwecke der Neuordnung ist in der Regel nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Dies käme einer vollständigen Sondertilgung gleich, die auch bei einem partiellen Sondertilgungsrecht nicht ohne Kosten vollzogen werden könnte. Der Gesetzgeber sieht jedoch bei Zinsfestschreibungen über die Dauer von zehn Jahren für die Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht ohne Kosten zum Ende des zehnten Jahres vor. Die Kosten für eine Neuordnung des Volltilgerdarlehens bleiben auch bei einem Wechsel der Bank übersichtlich. Entgegen der herrschenden Meinung entfallen eine Löschung der bestehenden Grundschuld und eine Neubestellung zugunsten des neuen Institutes. Die Grundschuld kann im Rahmen einer notariellen Beglaubigung von einer Bank an die andere abgetreten werden, die Kosten dafür belaufen sich auf unter 150 Euro.

 

Fazit

Wer den finanziellen Spielraum besitzt, sollte ein Volltilgerdarlehen auf jeden Fall in Erwägung ziehen. Die seit Jahren anhaltenden niedrigen Baukreditzinsen werden früher oder später wieder drehen. Darlehenszinsen in Höhe von zehn Prozent bei Baufinanzierungen waren bereits an der Tagesordnung, mittelfristig ist zwar nicht mit einer Belastung in dieser Höhe zu rechnen, der historisch niedrige Tiefstand wird aber nicht auf Dauer Bestand haben. Volltilgerdarlehen bieten die absolute Planungssicherheit für den gesamten Finanzierungsverlauf.