Die Vollfinanzierung

Vollfinanzierung – Die eigene finanzielle Belastungsgrenze wird von vielen überschätzt

Der Kauf einer Immobilie ist stets mit einer Menge Arbeit und viel, viel Geld verbunden. Besonders dann, wenn man selbst nicht genügend Möglichkeiten hat, die Immobilie aus eigenen Mitteln zu finanzieren. In diesem Fall ist man auf Fremdmittel verschiedenster Art angewiesen. Die übliche Möglichkeit, eine Immobilie zu finanzieren, ist die Hypothek. Eine Hypothek ist kurz gesagt, die Ausreichung von Geld durch eine Bank und die Besicherung des Geldes durch eine Eintragung im Grundbuch. Die Bank sichert sich durch die Eintragung einer Hypothek im Grundbuch an erstrangiger Stelle den vollen Zugriff auf die Immobilie, wenn die Hypothek nicht bedient wird. Dazu reicht es bereits aus, dass 2 Raten der Hypothek nicht pünktlich gezahlt werden.

 

Die Vollfinanzierung durch eine Hypothek

Ganz ohne Kapital eine Immobilie zu finanzieren (Vollfinanzierung), ist sehr unwahrscheinlich in Deutschland. Im Allgemeinen verlangen die Banken, wenn sie eine Immobilie finanzieren sollen, einen gewissen Eigenanteil vom Immobilienkäufer. Je höher dieser Eigenanteil ist, desto besser für den Eigentümer, er sollte jedoch mindestens 20 % des Immobilienpreises betragen. Das wäre auch für den Eigentümer ökonomisch von Vorteil, denn je geringer die Hypothek, desto geringer die Belastung durch diese. Und die Bank wird es sich sehr genau überlegen, ob Sie jemandem, der kein Eigenkapital zum Kauf einer Immobilie besitzt, ihr Geld anvertrauen möchte. Denn auf denjenigen kommen so hohe finanzielle Belastungen zu, dass dieser sie unter Umständen nicht schultern kann.

Bei diesem Thema ist auch das Disagio wichtig. Disagio ist, kurz gesagt, wenn die Bank ihre Kosten und Gebühren, die sie für die Ausreichung eines Kredites verlangt, von der Kreditsumme vor der Auszahlung abzieht. Das bedeutet einerseits, dass der Kreditkunde zunächst erst einmal keine Kosten mit dem Kredit hat, diese werden aus dem Kredit selbst bedient. Andererseits muss er aber diese Kosten als Bestandteil des Kredites mitfinanzieren, darauf also Zinsen zahlen. Er muss also, damit er die Kosten der Bank bezahlen kann, der Bank noch Zinsen dafür geben. Bei einer Vollfinanzierung der Immobilie durch die Bank sind diese Kosten naturgemäß umso höher. Diese Finanzierunsart bietet daher für den Bauherren Vorteile aber auch bezüglich der Zinskonditionen einige Nachteile gegenüber einer Teilfinanzierung.

 

Auch bei einer Vollfinanzierung ist die Wertermittlung wichtig

Egal, ob der Kauf einer Immobilie vollständig durch die Bank finanziert wird oder mit einem Eigenanteil des Käufers, der Wert der Immobilie muss immer zuvor ermittelt werden. Handelt es sich um ein bereits bestehendes Objekt, wird der Verkäufer dieses Objektes andere Vorstellungen von dessen Wert haben als der Käufer. Aus diesem Grunde wird jeder von ihnen ein Wertgutachten beauftragen müssen. Der Rest ist dann Verhandlungssache. Bei einer Vollfinanzierung durch die Bank oder einem anderen Anbieter, aber auch bei jeder anderen Finanzierungsart, wird die Bank ein weiteres Wertgutachten erstellen lassen. Meist hat sie dafür ihre eigenen Leute. Dieses Wertgutachten wiederum wird mit Sicherheit von den beiden anderen abweichen. Das liegt daran, dass in den Augen einer Bank eine Immobilie anders zu bewerten ist als beispielsweise seitens des Verkäufers. Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, sieht die Sache jedoch anders aus. Bei vermieteten Objekten wird der Wert mittels des sogenannten Ertragswertes ermittelt. Hierbei werden, kurz gesagt, sämtliche erzielbaren Mieteinnahmen des Objekts für 12 Jahre als Grundlage für den Wert genommen.

Soll hingegen der Neubau einer Immobilie durch die Bank mitfinanziert oder eine Vollfinanzierungdurchgeführt werden, werden vorwiegend die Herstellungskosten des Objektes bei der Wertermittlung herangezogen.

Ein anderer Aspekt der Vollfinanzierung spielt ebenfalls eine Rolle. Wird die eigene Traumimmobilie vollständig von der Bank bezahlt, ist sie auch vollständig Besitzer der Immobilie. Man selbst wird zwar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, eine Hypothek in Höhe des Wertes des Grundstücks enteignet jedoch praktisch den Eigentümer. In diesem Fall kann, da die Bank vollständig Eigentümer des Objektes ist, sie diese die Immobilie gegebenenfalls beliebig verkaufen oder versteigern. Der eigentliche Eigentümer, der Bauherr, hat dann keinerlei Mitspracherecht mehr. Bei einer Teilfinanzierung kann die Bank hingegen nur über den Teil des Objektes verfügen, über den die Hypothek läuft. Das macht aber praktisch bei der Zwangsversteigerung keinen Unterschied, denn wenn die Immobilie zwangsversteigert wird, ist auch der Eigenanteil weg.

Die eigene Belastungsgrenze kennen

Gerade bei einer kompletten Finanzierung des Immobilienkaufs ist die finanzielle Belastung besonders hoch. Denn durch den fehlenden Eigenanteil steigen naturgemäß die Finanzierungssumme, die Zinsen, die Tilgungsdauer. Deshalb ist es gerade hierbei erforderlich, dass der Immobilienkäufer seine eigene Belastungsgrenze vor dem Kauf der Immobilie kennt. Dazu sollte er mittels einer Budgetrechnung diese Grenze selbst ermitteln oder besser noch vom Fachmann ermitteln lassen. Im Wesentlichen muss er bei einer solchen Rechnung folgendermaßen vorgehen:

• Ermittlung der jährlichen Einsparung von Miete und Nebenkosten durch Selbstnutzung der Immobilie
• Ermittlung der Summe, die der Immobilienkäufer künftig zusätzlich pro Jahr für diese Immobilie ausgeben kann.
• Abzug der Bewirtschaftungskosten der neuen Immobilie pro Jahr wie beispielsweise Schornsteinfeger, Grundsteuer, Heizungskosten usw.
• Alles zusammen ergibt die mögliche jährliche Inanspruchnahme, die der neue Immobilienbesitzer im Jahr leisten kann. Nun werden die Belastungen durch die Zinsen und die Tilgung ermittelt. Es wird dabei vorausgesetzt, dass die Zinsen während der Zinsbindungsfrist unverändert bleiben und der Immobilienkäufer die oben genannte jährliche Beanspruchung für die gesamte Dauer der Tilgung leisten kann.

Die machbaren jährlichen Aufwendungen des Immobilienkäufers müssen gleich oder höher sein als Zinslast und Tilgung zusammen. Dann ist eine Immobilie finanzierbar, auch bei Vollfinanzierung.

Auch die Nebenkosten müssen berücksichtigt werden

Man darf sich beim Kauf einer Immobilie nicht der Illusion hingeben, dass der Preis des Objektes das Einzige ist, was man bezahlen muss. Die Nebenkosten eines Immobilienkaufes können bis zu 25 % des Preises des Objektes ausmachen. Solche Nebenkosten können sein:

• In erster Linie die Courtage des Maklers mit 6 % netto oder 7,14 % brutto vom Kaufpreis oder die hälftige Maklercourtage, wenn dies vertraglich vereinbart wurde
• Notar- und Gerichtskosten mit etwa 3 %
• Grunderwerbsteuer in Höhe von 3, 5 bis 4, 5 % je nach Bundesland
• Kosten von Genehmigungen, Grundbucheintrag usw. in Höhe von 0, 5 %
• Diese Kosten können als Kosten des Erwerbs steuerlich geltend gemacht werden.

Überhaupt ist die steuerliche Berücksichtigung eines Immobilienkaufes von großer finanzieller Bedeutung für den Käufer. Aus diesem Grunde sollte er sich diesbezüglich unbedingt mit einem Fachmann zusammensetzen, was wiederum zusätzliche Kosten erzeugt. Dies gilt sowohl bei Selbstnutzung der Immobilie als insbesondere bei Vermietung.