Die Sondertilgung spart bares Geld

Vorteile der Sondertilgung bei der Baufinanzierung

Eine Baufinanzierung ist kein kurzfristiges Engagement, sondern begleitet den durchschnittlichen Immobilienerwerber über viele Jahre, 20 oder 25 Jahre sind keine Seltenheit, seines Lebens. Bei der Auswahl des finanzierenden Institutes kommt es daher nicht nur auf den effektiven Jahreszins, sondern vielmehr auch auf die Rahmenbedingungen an. Niemand kann bei einem solchen Zeitraum vorhersagen, wie sich die persönliche wirtschaftliche Situation entwickeln wird. Sondertilgungen nehmen hier einen besonderen Raum ein.

Lange Engagements im Vorfeld gründlich abwägen

Natürlich liegt es bei der Auswahl einer Baufinanzierung nahe, sich für das Angebot mit dem günstigsten effektiven Jahreszins zu entscheiden. In den meisten Fällen wird dies auch der Fall sein. Für Immobilienerwerber, welche die Schuldzinsen nicht steuerlich geltend machen können, gilt jedoch, dass die günstigste Finanzierung die ist, die nichts kostet.

Je schneller das Objekt entschuldet ist, umso rentabler wird es. Leider ist es bei einigen Banken immer noch üblich, an der vereinbarten monatlichen Rückführung bis zum Ende der Zinsbindung festzuhalten. Eine vorzeitige ganze oder teilweise Tilgung wird mit einer Vorfälligkeitsentschädigung „geahndet“, welche die eingesparten Zinsen fast schon wieder nivelliert. Dabei gibt es seitens des Gesetzgebers nur sehr schwammige Vorgaben in Bezug auf Berechnung des Strafzinses. Wie das jeweilige Institut die Kalkulation vornimmt, bleibt nach wie vor ein Geheimnis. Die Erfahrung hat jedoch gezeigt, dass die Gegenrechnung durch eine Verbraucherberatung gut investiertes Geld ist. In den meisten Fällen haben die Banken die Berechnung zugunsten der Kunden nachgebessert. Vor diesem Hintergrund ist ein Blick in die Kreditbedingungen hinsichtlich der Sondertilgung vor Darlehensabschluss empfehlenswert.

Langfristige Darlehen bieten Sonderkündigungsrecht per Gesetz

Kreditnehmer, die sich für eine Darlehenslaufzeit von mehr als zehn Jahren entschieden haben, und eine Sondertilgung vornehmen möchten, sind mit ein wenig Geduld gut beraten.Zum Ablauf des zehnten Jahres der Zinsfestschreibung besteht für Kreditnehmer die Option, das Darlehen ohne die Verpflichtung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abzulösen. In diesem Zusammenhang kann dann auch die Sondertilgung vorgenommen werden.

Erfreulicherweise rücken jedoch immer mehr Institute, vornehmlich Direktanbieter, von der Praxis der unumstößlichen monatlichen Rückführung ohne Sondertilgungsmöglichkeiten bei einer Baufinanzierung ab. Sie schreiben die Alternativen bereits in den standardisierten Kreditbedingungen fest.

Dabei haben Kreditnehmer, je nach Bank, die Wahl zwischen zwei Varianten.

• In dem einen Fall wird ein maximaler Betrag genannt, der entweder jährlich außerplanmäßig zurückgeführt werden kann, oder eine Summe, welche während der gesamten Dauer der Zinsfestschreibung als Sondertilgung eingebracht werden kann.
• Dem steht bei anderen Geldhäusern eine prozentuale Größe gegenüber, beispielsweise in der Formulierung „bis zehn Prozent der Vorjahresrestschuld pro Jahr“. Andere Institute verlangen einen Mindestbetrag im Fall einer Sondertilgung.

Die Erfahrung hat gezeigt, dass aber auch Banken, die aufgrund der Darlehensbedingungen in der Baufinanzierung keine Sondertilgung vorsehen, durchaus verhandlungsbereit sind. In diesem Fall werden die Bedingungen für außerordentliche Darlehensrückführungen individuell ausgehandelt und im Kreditvertrag protokolliert. Vor dem Hintergrund, dass die Berater vor Ort Kredite verkaufen müssen, ist es Verhandlungssache, diesen Vorteil im Vertrag zu sichern.

Schnelle Tilgung immer von Vorteil

Der aktuelle Zinssatz für Baugeld sollte es für viele Eigenheimerwerber ermöglichen, anstelle des fast schon üblichen Tilgungssatzes von einem Prozent pro Jahr eine höhere Rückführung zu wählen. Dies bedeutet kurzfristig einerseits eine etwas höhere monatliche Rate, langfristig liegt die Ersparnis aber im fünfstelligen Eurobereich.

Eine Erhöhung der Tilgungsrate von einem auf zwei Prozent kann, wie ein Tilgungsrechner mit Sondertilgung zeigt, abhängig von der Höhe des Darlehenszinses, eine Verkürzung der Laufzeit um bis zu zehn Jahre bedeuten.Alternativ bietet sich für risikofreudigere Erwerber die Option, einen fiktiven Tilgungsanteil in einen Investmentsparplan einzuzahlen, und dann am Ende der Darlehensfestschreibung eine Sondertilgung vorzunehmen. Dies setzt allerdings wirklich eine gewisse Risikofreude, auch bei konservativen Aktienfonds, voraus.

Unabhängig davon, wie mögliche Sondertilgungen ausgestaltet werden, die vorzeitige Rückführung von Darlehenstranchen ist für Eigennutzer die rentierlichste Form der Finanzierung. Wichtig ist bei der Auswahl des Darlehensgebers lediglich, dass dieser neben einem hervorragenden Zinssatz auch die Sondertilgung anbietet.