Das Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen – Alternative zu teuren Geldkrediten

Wenn die Bauzinsen niedrig sind, pusht dies vermeintlich auch die Bauwirtschaft. Alle Jahre wieder reden die Wirtschaftsökonomen, Finanzwissenschaftler und Bausparkassen davon, dass die Bauzinsen in diesem Jahr so niedrig sind, wie noch nie und im nächsten Jahr sicherlich fallen werden. Und sie hatten recht! Seit 1985 sind die Zinsen für Baukredite in Deutschland von etwa 9 % auf derzeit 2 % gefallen. Tiefer geht es wirklich nicht mehr. Unter einem Zinssatz von 2 % ist es den Banken kaum noch möglich, ihre Kosten zu decken. Denn im Gegensatz zur übrigen Finanzwirtschaft ist es im Baufinanzierungsgeschäft nicht möglich, mit negativen Zinsen zu arbeiten. Im internationalen Finanzierungsgeschäft es die Situation derzeit so, dass die institutionellen Anleger sogar noch Geld drauflegen, wenn sie überhaupt eine Staatsanleihe finden, die sicher ist, wo sie sicher ihr Geld anlegen können. Das, wie gesagt, ist im Baugeschäft nicht möglich.

Wieso eigentlich Hypothekendarlehen und nicht einfach Kredit?

Hypothekendarlehen

Wer eine Immobilie kauft oder bauen möchte, wird sich immer um ein Hypothekendarlehen bemühen. Rein theoretisch könnte er sich auch um einen Geldkredit bemühen, er wird aber keinen solchen bekommen. Abgesehen einmal, das Geldkredite wesentlich höhere Zinsen kosten, bei Immobilien sind Hypothekendarlehen die erste Wahl. Und zwar deshalb, weil die Banken sich zur Absicherung der Hypothek erstrangig ins Grundbuch der Immobilie eintragen lassen. Sie haben also eine sehr gute Sicherheit für ihr Geld, nämlich die Immobilie. Aus diesem Grunde, weil das Risiko des Kreditausfalls geringer ist, sind Baukredite auch günstiger als Geldkredite. Diese Eintragung einer Hypothek im Grundbuch ist für die Bank zwar eine Sicherheit, sie belastet jedoch den Eigentümer der Immobilie. Er hat, das Wort ist schon in den allgemeinen Sprachgebrauch übergegangen, eine Hypothek zu schultern. Natürlich können auch zweit- und drittrangige Hypotheken oder Grundschulden in das Grundbuch eingetragen werden. Der Immobilienbesitzer kann also durchaus weitere Schulden auf seine Immobilie aufnehmen. Aber jede vernünftige Bank wird sich das sehr genau überlegen.

Welche Summe kann man als Hypothekendarlehen erwarten

Die Finanzierung einer Immobilie setzt sich aus vielerlei einzelnen Positionen zusammen. Als Beispiele seien

  • das Eigenkapital
  • die Hypothek ersten Ranges
  • die Hypothek zweiten Ranges
  • Fremdmittel als Geldkredit
  • Subventionen durch öffentliche Geldgeber genannt, wobei ganz bewusst das Eigenkapital an erster Stelle erwähnt ist. Ohne solches wird in der Regel kaum eine Bank einen Baukredit ausreichen. Theoretisch wäre auch eine Vollfinanzierung einer Immobilie durch eine Bank möglich. Wenn jemand ohne Eigenkapital eine Immobilie kaufen möchte, wird er jedoch stets eine so hohe Zinsbelastung haben, dass er das kaum stemmen kann. Und das weiß auch jede Bank.

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Im Rahmen der Überlegungen zur Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie steht auch immer das Thema Disagio an. Disagio bedeutet, kurz gesagt, dass die Bank ihre Gebühren, die sie für die Auszahlung eines Kredites verlangt, vor Auszahlung des Kredites von der Kreditsumme einbehält. Für den Kreditnehmer bedeutet das, dass er für das Geld, das die Bank für ihre Arbeit einbehält, auch noch Zinsen bezahlen muss.
Alle diese Überlegungen fließen in die Berechnung der Summe ein, die der künftige Bauherr oder Immobilieneigentümer als Hypothekendarlehen benötigt. Um ermitteln zu können, wie teuer die Immobilie sein darf, die man sich leisten kann, sollte man eine Budgetberechnung durchführen bzw. vom Fachmann durchführen lassen. In dieser Budgetrechnung werden alle Faktoren berücksichtigt, die der Bauherr leisten kann. Das sind beispielsweise

  • Vorhandenes Eigenkapital
  • Jährliche Ersparnis, wenn durch eine selbst genutzte Immobilie Miete gespart wird
  • Zusätzliche Beträge, die der Bauherr zusätzlich für die Immobilie jährlich aufwenden kann
  • Abzüglich jener Kosten, die jährlich durch die Bewirtschaftung der Immobilie (Heizung, Schornsteinfeger, Grundsteuer) entstehen
  • Selbstverständlich muss diese Berechnung so gestaltet sein, dass sie möglichst für die gesamte Laufzeit des Hypothekendarlehens gilt. Das Ergebnis dieser Berechnung ist die Summe, die für die Immobilie jährlich zur Verfügung steht.

Bei einer angestrebten

  • Laufzeit der Hypothek von 15 Jahren und beispielsweise einer
  • Tilgung von 1,5 % sowie
  • Hypothekenzinsen von angenommenen 5 % ergibt sich
  • Bei einer jährlich zur Verfügung stehenden Summe von beispielsweise 11400 € (950 € im Monat) ein
  • Finanzierbares Kreditvolumen von etwa 175.000 €.
  • Zu diesem finanzierbaren Kreditvolumen wird noch das Eigenkapital von beispielsweise 50.000 € hinzugerechnet, sodass insgesamt eine
  • Immobilie im Wert von etwa 225.000 € erworben werden könnte.
  • Von diesen 225.000 € sind jedoch noch die Nebenkosten des Grundstückserwerbs die
    • Maklergebühren in Höhe von 6 % netto
    • Notar- und Gerichtskosten 1, 5 %
    • Grunderwerbsteuer (3, 5 bis 4, 5 % je nach Bundesland)
  • abzurechnen. In unserem Beispiel ergibt sich somit der Preis für die zu kaufende Immobilie in Höhe von maximal 202.000 €, von denen 175.000 € als Darlehen genommen werden.

Wie refinanziert die Bank eine Hypothek?

Hypothekendarlehen_Refinanzierung_Bank

Die Bank gibt an den Immobilienkäufer ein Darlehen für seine Immobilie in Form einer Hypothek aus. Sie muss jedoch dieses Geld dafür irgendwo her bekommen. Was liegt da näher, dieses Geld mit Immobilien zu verdienen.

Die ideale Refinanzierungsmöglichkeit ist der Pfandbrief. Regelmäßig werden Hypothekendarlehen mit Pfandbriefen abgesichert. Es gibt sogar eine Bank, die Hypotheken- und Pfandbriefbank, die dieses Prinzip schon im Namen hat. Genau dieses Prinzip war es aber, dass im Rahmen der letzten finanziellen Weltwirtschaftskrise viele Banken in den Ruin oder kurz davor getrieben hat. Kurz gesagt:

  • Eine Immobilienblase ist geplatzt
  • Viele Immobilienkredite (Hypotheken) sind geplatzt oder mit niedrigem Rückzahlungswert versehen.
  • Demzufolge waren die Pfandbriefe, die auf diese Immobilien ausgestellt waren, nichts mehr wert.
  • Und ab da nahm das Ganze dann als Selbstläufer einen Großteil der Finanzwirtschaft mit nach unten.

Als Schlussfolgerung mag gelten, dass die fast alleinige Absicherung von Hypotheken mit Pfandbriefen ein Irrweg ist. Man kann hoffen, dass die Banken künftig andere Wege finden. Für den kleinen Immobilienbesitzer mit seiner im Verhältnis zur weltweiten Krise marginalen Hypothek ändert sich jedoch kaum etwas. Ihm kann es schließlich egal sein, woher die Banken das Geld bekommen, dass sie ihm zum Kauf oder Bau seiner Immobilie ausreichen.