Bereitstellungszinsen

Die Bereitstellungszinsen

Zusätzliche Kosten für Bauherren und Immobilienkäufer

Die Banken lassen sich alle Arbeiten teuer bezahlen, aus denen sich irgendwie Gebühren herausholen lassen. Eine Form dieses Abkassierens sind die Bereitstellungszinsen. Sie fallen immer dann an, wenn der vertraglich vereinbarte Termin der Auszahlung eines Kredits und der tatsächliche Abruf dieses Kredits zeitlich weit auseinanderliegen. Also dann, wenn man das Geld der Bank nicht (!) in Anspruch nimmt. In der Regel muss der Kunde sonst immer dafür bezahlen, wenn er das Geld der Bank erhält. Hier lässt sich die Bank jedoch dafür bezahlen, dass sie ihr eigenes Geld etwas länger behalten darf. Begründet wird das stets damit, dass die Geldmittel ja für diesen Kreditzweck bereits gebunden sind und somit von der Bank nicht anderweitig verwendet werden können. Die Bank muss das Geld bereitstellen und diese Bereitstellung refinanzieren. Für diese Refinanzierung wiederum entstehen ihrerseits Kosten.

Wie werden Bereitstellungszinsen berechnet?

Bereitstellungszinsen_Berechnung

Bei der Berechnung der Bereitstellungszinsen haben sich 2 verschiedene Modelle herausgebildet. Zum einen die anrechenbare Berechnungsmethode. Bei dieser werden für die Berechnung der Höhe dieser Zinsen nur jene Teile des Kredites verwendet, die nicht in Anspruch genommen wurden.

Die andere Methode, nicht anrechenbare Methode genannt, verwendet hingegen den gesamten Kredit zur Berechnung. Die Höhe der Bereitstellungszinsen beträgt meist 0,5 bis 3 %, liegt also deutlich unter den Kreditzinsen selbst. Der Beginn der Berechnung ist das Datum, an dem der Kredit auszahlungsreif ist. Also jener Tag, der einerseits vertraglich vereinbart wurde und an dem andererseits alle im Kreditvertrag vereinbarten Auszahlungsbedingungen erfüllt wurden. Dabei ist allerdings zu beachten, dass bei den meisten langfristigen Krediten, insbesondere wenn es um eine Immobilienfinanzierung geht, ein Zeitraum vereinbart wurde, der frei ist von den Bereitstellungszinsen. Erst nach Beendigung Zeitraums beginnen diese Zinsen zu wirken. Dieser Zeitraum, bei Immobilienkrediten 6 bis 12 Monate, dient dazu, einerseits dem Bauherrn eine Vorplanungsphase zu ermöglichen und ihm andererseits die Sicherheit zu geben, dass danach die Finanzierung der Immobilie gewährleistet ist.

Wie ist die Berechnungspraxis?

Neubauvorhaben werden anders finanziert als der Kauf gebrauchter Immobilien. Während gebrauchte Immobilien entsprechend dem Kaufvertrag und dem Grundbucheintrag in einem Stück bezahlt werden, werden Neubauvorhaben sukzessive finanziert. Der Kredit für diese Immobilie wird in einzelnen Teilabschnitten ausgezahlt. Diese Teilabschnitte sind vertraglich vereinbart und können sein

  • Der Ankauf des Grundstückes
  • Die Urbarmachung, Dekontaminierung und Bauvorbereitung des Grundstücks
  • Die Fertigstellung des Rohbaus
  • Die Übergabe des Gebäudes
  • Die Auszahlung der Garantierückstellung bei Nichtinanspruchnahme

Auf diese Weise können zwischen der ersten Bereitstellung eines Teilkredites und der Hauptfälligkeit des Kredites bei Übergabe des Gebäudes mehrere Monate oder Jahre vergehen. Die Auszahlung der Garantierückstellung bei Nichtinanspruchnahme derselben kann, je nachdem, ob das Gebäude nach VOB oder BGB errichtet wurde, 2 bis 5 Jahre dauern. Natürlich steht es den Kreditpartnern frei, die Auszahlung letzterer Trance zusammen mit der Übergabe des Gebäudes an den Bauherrn zu vereinbaren. Diese Variante hat jedoch für den Bauherrn den Nachteil, dass er statt der Bereitstellungszinsen für diesen Zeitraum Kreditzinsen zahlen müsste.

Auch wer gar kein Geld will, muss zahlen

Es gibt zudem auch den gar nicht so seltenen Fall, dass ein einmal vereinbarter Kredit nicht oder nicht in voller Höhe abgerufen wird. Gründe dafür sind beispielsweise,

  • dass das Objekt nicht gebaut wird
  • dass es preiswerter geworden ist als gedacht
  • dass der Investor insolvent geworden ist
  • dass der Investor woanders eine günstigere Finanzierung gefunden hat
  • In diesem Fall wird zwischen den Vertragspartnern des Kreditvertrages vereinbart, dass der Vertrag beendet wird oder angepasst. Da der Bank dabei ein Gewinn entgeht, muss diesen Verlust der Kunde ausgleichen. Die Bank verlangt von ihm eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie wird fällig entweder für den gesamten Kredit oder den nicht abgenommenen Teil.

Vollfinanzierung durch eine Bank?

Jeder Kreditnehmer wird bestrebt sein, den Eigenanteil an beispielsweise eine Immobilienfinanzierung möglichst hoch zu gestalten. Um so weniger Kredit braucht er, um so weniger Kreditzinsen fallen an und eben auch Bereitstellungszinsen. Abgesehen einmal davon, dass eine Bank kaum eine Vollfinanzierung, egal welchen Objektes, durchführen wird, jeder Eigenanteil verringert auch die Höhe der Bereitstellungszinsen.

Wie wirkt sich der Bereitstellungszins auf den Effektivzins aus?

Der Bereitstellungszins erhöht den Effektivzins in Abhängigkeit von der Zinsbindungsfrist. So erhöht dieser Zins

  • bei 0, 5 % der Kreditsumme und 15 Jahren Bindungsfrist den Effektivzins um 0, 6 %
  • bei 2 % sind es bereits 0, 23 %.
  • Hierbei muss der Bankkunde wissen, dass diese Erhöhung des Effektivzinses nicht im ausgewiesenen Effektivzins der Banken enthalten ist.

Das Thema Bereitstellungszinsen ist durchaus komplex und sollte nicht nur mit dem Taschenrechner gelöst werden: Hier finden Sie Detail-Informationen zum Effektivzins einer Baufinanzierung.

 

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