Die Anschlussfinanzierung

Anschlussfinanzierer im Fokus der Banken

Im Fachjargon auch Prolongation genannt, ist die Anschlussfinanzierung nichts anderes, als eine erneute Aufnahme eines Darlehens und infolgedessen eine erneute Festschreibung von Zinsen. Je nach bankinternen Richtlinien hat der Bankkunde die Option, eine Zinsfestschreibung von bis zu 20 Jahren zu erhalten. Ob er diesen Zinsbindungszeitraum allerdings in Anspruch nimmt und vor allem, ob er diese Zinsfestschreibung in Anspruch nehmen sollte, hängt stets vom aktuellen Zinsniveau ab.

Während der Zinsbindungsfrist ist der Kreditnehmer an den zuvor vereinbarten Zinssatz gebunden, sodass auf Zinsänderungen des Kapitalmarkts nicht mehr reagiert werden kann, d. h., was sich zunächst als Vorteil darstellt, kann sich letztendlich auch nachteilig auswirken.

Baugeld, zehn Jahre festgeschrieben, ist schon jetzt historisch günstig. Wer aktuell eine Immobilie finanziert, der zahlt für das Darlehen meist weniger als jemals zuvor. Positiv auch für die Anschlussfinanzierer, denn auch die profitieren nun kräftig. Die Angst vor einer Rezession scheint in Deutschland größer als die Angst vor der Inflation. Nicht anders lässt es sich erklären, dass die Europäische Zentralbank Anfang Juli 2012 erneut die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte gesenkt hat. Doch das scheint bei den Bankkunden nicht anzukommen, denn die sind mit Kreditaufnahmen trotz allem äußerst vorsichtig.

Baugenehmigungen sind rückläufig

Statistisch gesehen gingen die Baufinanzierungen im vergangenen Jahr drastisch zurück. Bayern verzeichnet einen 6,5-prozentigen Rückgang ihrer Baugenehmigungen und Berlin sogar 10 Prozent.

Schuld scheint u.a. die weltweite Finanzkrise und die Ungewissheit darüber, inwieweit auch der deutsche Steuerzahler die maroden Wirtschaften anderer europäischer Nationen mittragen muss.

Anschlussfinanzierer sind sichere Kunden

Aufgrund der immer weniger werdenden Kreditneuaufnahmen mussten die Banken reagieren und haben ihren Fokus nun unlängst auf die Anschlussfinanzierungen für Immobilien- und Baudarlehen gelenkt. Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer sind in der Regel finanziell nicht in der Lage, ihre Finanzierungen in nur wenigen Jahren zu tilgen, sodass eine Baufinanzierung hier meist über 20-30 Jahre abgeschlossen wird. Die Zinsbindungsfrist beträgt in der Regel jedoch maximal 15 -20 Jahre. Aus diesem Grund sind die Kreditnehmer gezwungen, Anschlussfinanzierungen zu tätigen.

 Achtung! den Termin für die Anschlussfinanzierung nicht verpassen

Doch wer sich zu spät um diese Anschlussfinanzierung kümmert, der verschenkt häufig sehr viel Geld. In der Praxis lässt sich immer wieder beobachten, dass die Anschlussfinanzierungen bei den gleichen Banken abgeschlossenen werden, mit denen zuvor bereits die Erstfinanzierung vertraglich gesichert wurde. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Einige Kreditnehmer sind der Ansicht, dass sie nachfolgende Finanzierung unbedingt bei der bisherigen Bank abschließen müssen, andere machen sich nicht die Mühe, auch Angebote anderer Kreditinstitute und Banken einzuholen. Diese Bequemlichkeit kostet aber, denn wer nicht vergleicht, zahlt im Laufe der Jahre durchaus mehrere Tausend Euro zu viel für sein Darlehen. Doch das ist längst nicht alles, was sich negativ auf die Gesamtfinanzierung auswirkt. Je höher der effektive Jahreszins ist, desto mehr Zinsen muss der Kreditnehmer zahlen und desto geringer wird vermutlich auch die Tilgungsrate ausfallen. Unter dem Strich bedeutet dies wiederum, dass sich die Laufzeit der gesamten Finanzierung verlängert und ggf. nochmals finanziert werden muss. Bei Vollfinanzierungen kann sich dies fatal auswirken.

 

Anschlussfinanzierer bedeuten für die Banken sichere Kunden

Anschlussfinanzierer sind in allen Banken gerne gesehene Bankkunden. Dies liegt vor allem auch daran, dass diese Kunden bereits zehn oder fünfzehn Jahre regelmäßig ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind und daher bereits auch schon bewiesen haben, dass sie die monatliche finanzielle Belastung haben zahlen können. Da sich die voraussichtliche neue Rate für die nachfolgende Finanzierung in einem noch niedrigeren finanziellen Bereich bewegen wird, gehen die Banken mit mehr Sicherheit an diese Geschäftsabschlüsse, da die Bonität der Kunden bislang positiv einzuschätzen war.

Neukunden erhalten bei Banken häufig bessere Konditionen als Bestandskunden

Ein weiterer Aspekt, der keinesfalls außer Acht gelassen werden darf, ist der, dass viele Banken und Kreditinstitute Neukunden bessere Konditionen einräumen als den Bestandskunden. Hier sind durchaus Unterschiede im 3-Prozent-Bereich festzustellen und es versteht sich von selbst, dass dies zu erheblichen Mehrkosten führt und die Bestandskunden dadurch große finanzielle Nachteile haben.

Auch aus diesem Grund ist es daher äußerst wichtig, sich rechtzeitig um die Finanzierung zu kümmern und bei vielen unterschiedlichen Banken und Kreditinstituten diesbezügliche Angebote einzuholen. Zudem sollten die Kreditnehmer hier stets auch nach den Bereitstellungszinsen, dem Disagio und nach Sondertilgungsmöglichkeiten fragen, denn auch die können das Darlehen kostenmäßig in die Höhe schnellen lassen.

Mit Ablauf der bestehenden Zinsbindung erfolgt eine Anschlussfinanzierung der restlichen Kreditsumme, falls der Kreditnehmer den Restbetrag nicht auf einmal tilgt. Die Anschlussfinanzierung wird auch Prolongation genannt. Es besteht seitens des Kredit gebenden Instituts keine rechtliche Verpflichtung, dem Kunden eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Die Kredit gebende Bank muss den Kreditnehmer aber spätestens drei Monate vor Anlauf der Zinsbindungsfrist informieren, ob sie ihm eine Anschlussfinanzierung anbietet oder nicht. Vor allem bei einer eklatanten Verschlechterung der Bonität des Kreditnehmers kann sich ein Kreditinstitut gegen eine Prolongation entscheiden. Genauso kann sich der Kreditnehmer entschließen, die Restsumme durch ein Immobiliendarlehen, das er bei einer anderen Bank oder Sparkasse aufnimmt, abzulösen. Allerdings fallen bei einem Gläubigerwechsel erneute Notarkosten und Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch an.

Vor allem in Zeiten schwankender Zinsen entscheiden sich viele Kreditnehmer für ein sogenanntes Forward-Darlehen im Rahmen einer Anschlussfinanzierung. Ein Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen mit der Besonderheit, dass es erst nach einer Vorlaufzeit von zwölf bis sechzig Monaten nach Abschluss des Kreditvertrages ausgezahlt wird. So kann sich der Kreditnehmer schon mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen Zinssatz für die Zukunft sichern. Die Kreditinstitute berechnen für die Absicherung des zukünftigen Zinssatzes einen Zinsaufschlag, mit dem sie sich gegen das eingegangene Risiko absichern.

Immobilien- und Baufinanzierungen werden in der Regel über viele Jahre abgeschlossen und in den meisten Fällen handelt es sich hierbei um Finanzierungsformen, bei denen während der Laufzeit weitere Anschlussfinanzierungen anstehen.