Das Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen – was ist das eigentlich?

Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Immobilie zu erwerben, wird in der Regel ein Darlehen aufnehmen. Im Volksmund als Hypothek bezeichnet, handelt es sich dabei jedoch um eine Grundschuld, die in den meisten Fällen als Annuitätendarlehen vergeben wird. Die Unterschiede sollen an dieser Stelle einmal aufgezeigt werden.

Grundschuld oder Hypothek?

In beiden Fällen handelt es sich um Darlehen, welche mit einer „dinglichen Sicherheit“ unterlegt werden. Dabei handelt es sich um einen Eintrag im Grundbuch, der besagt, dass eine Bank ein Darlehen vergeben hat, und im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers einen Zugriff auf das Objekt erhält. Während die Hypothek als Mantel unabhängig von der noch bestehenden Kreditverpflichtung weiterhin bestehen bleibt, sinkt die Grundschuld mit jedem Anteil des zurückgeführten Darlehens. Es ist allerdings unüblich, den geschuldeten Restbetrag mit jeder Teilrückführung im Grundbuch zu senken.

Zwei Varianten der Tilgung

Für die Tilgung des Darlehen stehen zwei Varianten zur Verfügung. Dabei handelt es sich zum einen um ein endfälliges Darlehen, zum anderen um Annuitätendarlehen. Für das endfällige Darlehen werden während der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt, die eigentliche Rückführung des Kredites erfolgt am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe. Dies geschah im Rahmen von Baufinanzierungen bis vor einiger Zeit häufig durch Lebensversicherungen. Gerade bei fremd vermieteten Immobilien führte diese Option zu deutlichen Steuervorteilen, da die abzugsfähigen Zinsen über die Darlehenslaufzeit gleich hoch blieben. Diese Variante ist jedoch durch den Wegfall des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen ausgesprochen unattraktiv geworden. Das Annuitätendarlehen sieht eine gleichbleibende monatliche Rate vor, welche zum einen den geschuldeten Zins, zum anderen einen Teil der Darlehensrückführung enthält.

Annuitätendarlehen hat konstante Raten

Die Ratenhöhe des Annuitätendarlehens ist über die gesamte Laufzeit konstant. Die beiden Komponenten, Zinssatz und Tilgungsanteil, verändern sich jedoch abhängig von den Terminen der Tilgungsverrechnung. Da der Zins immer nur auf die Restschuld fällig ist, und diese durch die anteilige Tilgung sinkt, sinkt auch der Zinsanteil. Der Tilgungsanteil wiederum erhöht sich innerhalb der Rate. Die Tilgungsverrechnung ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Während die meisten Anbieter eine jährliche Tilgungsverrechnung vornehmen, bieten einige wenige Institute sogar eine monatliche Tilgungsverrechnung. Dieses ist natürlich die kundenfreundlichste Variante, da der Zinsanteil damit auch monatlich angepasst wird, und die Summe der Zinsen über die gesamte Laufzeit am niedrigsten ist. Für Kreditnehmer ist daher bei der Auswahl des Darlehensgebers nicht nur die Höhe der Zinsen entscheidend, sondern auch die Tilgungsverrechnung ein Faktor, der Berücksichtigung finden sollte.

Was bei einem Annuitätendarlehen zu beachten ist

Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchte, wird in der Regel nicht nur zu seiner Hausbank gehen, sondern zunächst einmal die Zinsen der verschiedenen Anbieter vergleichen. Die Zinsübersicht gibt auch Informationen zu den jeweiligen Darlehensbedingungen. Neben der Tilgungsverrechnung, die sich auf die Gesamtkosten des Darlehens auswirkt, ist auch die Frage nach Sondertilgungen eine Betrachtung wert. Immer mehr Anbieter kommen von der kundenunfreundlichen Regelung ab, Tilgungen vor dem Ende der Zinsfestschreibung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung zu belegen. Dabei handelt es sich um eine Zinskompensation, die der Kreditnehmer leisten muss, wenn er das Darlehen vorher ganz oder zumindest teilweise ablöst. Niemand kann bei Vertragsunterzeichnung wissen, ob er nicht durch Erbschaft oder Schenkung die Möglichkeit bekommt, seine Verbindlichkeiten zu senken. Aus diesem Grund sind vertragsmäßig mögliche Teilablösungen ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des Anbieters. In Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung gibt es allerdings eine Ausnahme.

Ab 10jähriger Laufzeit Kündigung ohne Mehrkosten

Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren können zum Ablauf des zehnten Jahres gekündigt werden. In diesem Fall darf die Bank keine zusätzlichen Kosten in Rechnung stellen. Durch das aktuell historisch niedrige Zinsniveau bietet sich für viele Verbraucher die Möglichkeit, Immobilieneigentum zu erwerben. Wer vorher schon in der Lage war, ein Darlehen zu bedienen, sollte die Überlegung anstellen, die niedrigen Zinsen dazu zu nutzen, den Tilgungsanteil zu erhöhen. Standardmäßig werden Tilgungssätze von einem Prozent vereinbart. Von Fall zu Fall abhängig, kann eine Steigerung der Tilgung auf zwei Prozent zu einer Verkürzung der Gesamtlaufzeit von bis zu zehn Jahren führen. Die Einsparung der Zinsen ist ein gutes Argument dafür, bei entsprechender Liquidität eine möglichst hohe Tilgung zu wählen.

Rückzahlung per Annuitätendarlehen

Die Rückzahlung einer Baufinanzierung erfolgt zum größten Teil in Form eines Annuitätendarlehens. Diese Darlehensform bedeutet für den Kreditnehmer, dass er zu jedem vereinbarten Zahlungstermin der Raten jeweils denselben Betrag zu zahlen hat, solange die vereinbarte Zinsbindung läuft. Es ändert sich aber mit jeder Ratenzahlung die Zusammensetzung der Rate, die aus einem Zinsanteil und aus einem Tilgungsanteil besteht. Der jeweilige Zinsanteil wird immer auf den restlichen Kreditbetrag berechnet. Somit sinkt der Zinsanteil mit jeder Rate, während der Tilgungsanteil steigt. Während zu Beginn der Rückzahlung zunächst vor allem Zinsen gezahlt werden, steigt der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit immer weiter an, bis die Baufinanzierung endgültig abgezahlt ist. Bei einer Baufinanzierung wird in einigen Fällen auch ein Tilgungsdarlehen vereinbart, bei dem die Höhe der Tilgungsleistung während der Kreditlaufzeit gleich bleibt, dafür aber der Zinsanteil mit jeder Ratenzahlung sinkt. Dadurch zahlt der Kreditnehmer laufend niedrigere Raten, die aber vor allem in der Anfangszeit durch die hohe Zinsbelastung deutlich höher ausfallen als bei einem Annuitätendarlehen. Ein endfälliges Darlehen, bei dem während der Laufzeit nur Zinsen durch den Kreditnehmer gezahlt werden und die Tilgung der kompletten Darlehenssumme zum Ende erfolgt, wird im Rahmen einer Baufinanzierung selten angeboten.