Baufinanzierung Zinsen und Vergleich 2016

Haus via Baufinanzierung finanzierenNicht jeder Bauherr oder Immobilienkäufer verfügt über ausreichende Ersparnisse, um sein Wunschhaus sofort zu bezahlen. Daher bieten Kreditinstitute, Versicherungen, Bausparkassen und Finanzvermittler verschiedene Arten von Baufinanzierungen an, die zum Teil auch miteinander kombiniert werden können:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Endfälliges Darlehen oder Festdarlehen
  • Darlehen mit Tilgung über eine Lebensversicherung oder Rentenversicherung
  • Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung
  • Bauspardarlehen
  • Wohnriester-Darlehen
  • KfW-Darlehen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer bei jedem Zahlungsintervall dieselbe Rate, solange die Zinsbindungsfrist gilt. Die Kreditrate besteht aus Zins und Tilgung. Mit jeder Zahlung steigt der Tilgungsanteil, während die Abzahlung der Zinsen sinkt. Am Ende der Laufzeit ist das Darlehen komplett abbezahlt.

Eine weitere Variante der Baufinanzierung: Entscheidet sich ein Bauherr für ein Tilgungsdarlehen, verringert sich die Kreditrate bei jeder Zahlung. Der Kreditnehmer vereinbart mit der Bank einen festen Tilgungsbetrag, während die Zinsen bei jeder Fälligkeit auf den restlichen Kreditbetrag neu berechnet werden. Da sich die Schulden mit jedem Zahlungstermin verringern, sinkt auch die Zinsbelastung und damit die Rate.
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Endfällige Darlehen müssen erst am Ende der Laufzeit getilgt werden. Diese Art der Baufinanzierung ist auch als Festdarlehen bekannt. Der Schuldner zahlt während der Laufzeit nur die Zinsen an das Kreditinstitut. Am Ende der Finanzierung wird die komplette Darlehenssumme überwiesen. Um die Zahlung zu sichern, koppeln die Kreditgeber das endfällige Darlehen häufig an eine Lebensversicherung, Rentenversicherung oder einen Bausparvertrag. Informationen zu Krediten finden Sie auf der Seite Kreditvergleich.

Zinsbindung

Banken und Sparkassen bieten Baufinanzierungen mit Zinsbindungen an, damit der Bauherr vor schwankenden Kreditraten geschützt ist. Die Zinsbindungsfristen können individuell zwischen dem Kreditinstitut und dem Kunden vereinbart werden. In Zeiten niedriger Sollzinsen entscheiden sich Schuldner häufig für eine lange Frist von bis zu 30 Jahren, wobei die gängigsten Sollzinsbindungen zwischen zehn und zwanzig Jahren liegen. Nach Ablauf von zehn Jahren nach der der kompletten Auszahlung des Darlehens kann jedoch jeder Kreditnehmer einen Baukredit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gesamt oder zum Teil kündigen. So kann der Schuldner auch bei einer längerfristigen Zinsbindung vor Ablauf der vereinbarten Frist durch eine günstige Anschlussfinanzierung von einem niedrigeren Zinssatz profitieren. Mithilfe eines Forward-Darlehens kann der Kreditnehmer schon einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung abschließen. Das Forward-Darlehen kann, abhängig vom Anbieter, bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbart werden. Während der Wartezeit zahlt der Kreditnehmer keine Kreditzinsen oder Bereitstellungszinsen, aber dafür einen Zinsaufschlag für die vorzeitige Sicherung eines bestimmten Zinssatzes.

Mindestsparzeit

Bei einem Bauspardarlehen müssen erst eine vereinbarte Summe angespart und eine Mindestsparzeit erreicht werden, bevor der Bausparer das Darlehen in Anspruch nehmen kann. Die Höhe der Ansparung hängt von dem Darlehensbetrag ab und beträgt in der Regel 40 % bis 50 % der Darlehenssumme. Nach Zuteilung des Vertrages kann der Kunde das Bauspardarlehen in voller Höhe oder in Teilbeträgen abrufen. Der Kreditnehmer zahlt den bei Vertragsabschluss vereinbarten Sollzinssatz, auch wenn die aktuellen Zinsen für Baufinanzierungen von diesem Zinssatz abweichen sollten.

Ein Bausparvertrag kann mit dem sogenannten Wohnriester kombiniert werden. Wohnriester ist der umgangssprachliche Ausdruck für die staatliche Eigenheimrente, mit der die Bundesbürger eine private Altersvorsorge in Form von eigen bewohntem Wohnraum aufbauen sollen. Im Rahmen von Wohnriester fördert der Staat Tilgungen für ein Baudarlehen wie die Einzahlungen in einen herkömmlichen Riestervertrag.

Zinsgünstige Baudarlehen von der KfW

Über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhalten Bauherren zinsgünstige Baudarlehen für bestimmte Vorhaben:

  • Energieeffizientes Bauen und Sanieren
  • Einbau von Speichern aus erneuerbarer Energie
  • Finanzierung von selbst genutzten Immobilien
  • Finanzierung von Anteilen an Wohnungsbaugenossenschaften
  • Altersgerechter Wohnungsumbau

Bei der KfW finden Bauherren günstige FinanzierungenDer Antrag auf eine KFW-Finanzierung wird über die Hausbank gestellt. Die KfW stellt für die verschiedenen Finanzierungen unterschiedliche Bedingungen, die der Kreditnehmer erfüllen muss. Auf der Homepage der KfW Bankengruppe finden Interessenten  alle Informationen zu den verschiedenen Darlehen sowie Beratungsformulare und Checklisten zum Download.

Baukredite werden monatlich oder vierteljährlich getilgt. Halbjährliche oder jährliche Ratenzahlungen sind bei einigen Anbietern ebenfalls möglich und werden zum Beispiel genutzt, wenn der Bauherr ein hohes Weihnachtsgeld oder eine jährliche Gewinnbeteiligung erhält und diese Sonderzahlung zur Tilgung seines Baudarlehens verwendet.

Wie die Stiftung Warentest in einem Langzeittest über ein Jahr festgestellt hat, erhalten Bauherren die günstigsten Immobilienkredite über einen Kreditvermittler beziehungsweise von Kreditinstituten, die als Vermittler auch Baudarlehen von Konkurrenten anbieten.

Wie hoch ist das Eigenkapital?

Die Höhe einer Baufinanzierung ist abhängig von dem Kaufpreis für die Immobilie sowie dem verfügbaren Eigenkapital des Bauherrn. Jahrelang verlangten die Banken und Sparkassen ein Eigenkapital von mindestens 20 %, bevor sie einen Immobilienkredit vergeben haben. Für den Kreditnehmer hat eine hohe Eigenkapitalquote den Vorteil, dass sich dadurch die Darlehenssumme verringert und er entweder eine geringere monatliche Belastung tragen muss oder den Kredit schneller zurückzahlen kann. Das Eigenkapital kann aus folgenden Mitteln bestehen:

  • Bargeld
  • Guthaben auf einem Girokonto
  • Sparguthaben auf einem Sparkonto oder Tagesgeldkonto
  • Wertpapiere auf einem Depotkonto
  • Termineinlagen, wie Festgelder oder Sparverträge mit einer festen Fälligkeit
  • Bausparguthaben
  • Grundbesitz
  • Eigenleistungen am Bau, darunter auch durch Freunde oder Verwandte kostenlos erbrachte Arbeiten
  • Zinsfreie oder gering verzinste Arbeitgeberdarlehen
  • Öffentliche Zuschüsse, beispielsweise für Familien mit Kindern

Bei niedrigen Bauzinsen bieten immer mehr Kreditgeber eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an. Solch eine Vollfinanzierung ist in zwei Ausführungen erhältlich:

Der Kreditnehmer finanziert den Kaufpreis der Immobilie zu 100 %. Sämtliche Nebenkosten, wie Notargebühren, Kosten für die Eintragung im Grundbuch, Maklerprovision, Kosten für den Umzug und die Renovierung der alten Wohnung und Grunderwerbssteuer bringt der Bauherr entweder durch Ersparnisse auf oder er finanziert diese Beträge über eine Dispokredit beziehungsweise einen herkömmlichen Ratenkredit.

Der Bauherr finanziert sowohl den Kaufpreis als auch die Kreditnebenkosten über das Baudarlehen. In diesem Fall macht die Darlehenssumme 110 % bis 120 % des Immobilienwertes aus. Zu solch einer risikoreichen Finanzierung sind nur wenige Kreditgeber bereit und sie lassen sich das höhere Ausfallrisiko mit einem Zinsaufschlag bezahlen.

Kreditgeber verlangen Sicherheiten

Bei einer Baufinanzierung stellt die finanzierte Immobilie die wichtigste Sicherheit dar. Dazu wird im Grundbuch ein Grundpfandrecht eingetragen. Die Eintragung ermächtigt den Gläubiger, bei einem Zahlungsverzug oder Zahlungsausfall die Immobilie zu verwerten und aus dem Erlös seine Forderungen zu bedienen. Als Grundpfandrechte gelten:

  • Grundschuld
  • Hypothek
  • Rentenschuld

Am häufigsten werden Grundschuldeintragungen bei Baufinanzierungen eingesetzt. Die Grundschuld ist unabhängig von dem Kreditvertrag, wird aber durch einen Sicherungsvertrag mit dem Baudarlehen verbunden. Daher sprechen die Kreditinstitute häufig von einer Sicherungsgrundschuld. Die Kredit gebende Bank lässt die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs eintragen. Die Banken bestehen meist auf Eintragung einer erstrangigen Grundschuld, die bedeutet, dass die Forderungen des Kreditinstitutes bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie zuerst bedient werden, bevor andere im Grundbuch eingetragene Gläubiger eine Zahlung erhalten. Nach Ablauf der Immobilienfinanzierung kann die Grundschuld bestehen bleiben, sodass sie ohne weitere Notarkosten und Eintragungsgebühren für ein neues Darlehen genutzt werden kann.

Eine Hypothek ist an einen Kredit gebunden, sodass sie nach der endgültigen Tilgung nicht weiter genutzt werden kann und im Grundbuch wieder gelöscht werden muss. Da jede Änderung des Grundbuchs mit Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt verbunden ist, wird die Hypothek nur noch selten für eine Baufinanzierung eingesetzt. Einigen sich Kreditnehmer und Kreditgeber doch auf diese Art der Immobilienfinanzierung, erfolgt auch bei der Hypothek die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs. Das Grundbuchamt stellt einen Hypothekenbrief aus, sofern es sich nicht um eine Buchhypothek handelt. Falls sich der Darlehensnehmer bei einer Anschlussfinanzierung für einen anderen Kreditgeber entscheidet, müssen die Forderung abgetreten und der Hypothekenbrief an den neuen Gläubiger übergeben werden.

Eine spezielle Form der Grundschuld ist die Rentenschuld, bei der der Eigentümer eines Grundstücks regelmäßige Zahlungen an einen Berechtigten leisten muss. Im Grundbuch wird ebenfalls vermerkt, gegen welche einmalige Zahlung der Schuldner die Rentenschuld ablösen darf. Falls der Zahlungsempfänger die einmalige Ablösung verhindern möchte, muss er eine Reallast eintragen lassen.

Die Beleihungsgrenze entscheidet über die Kredithöhe

Bei einem Baukredit ermitteln die Banken den Beleihungswert der Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dient. Bei dem Beleihungswert muss es sich um einen Betrag handeln, der realistisch und auf lange Sicht bei einem eventuellen Verkauf am Markt erzielt werden kann. Die Beleihungsgrenze ist ein prozentualer Anteil an dem Beleihungswert, in der Regel zwischen 60 % und 80 %. Der berechnete Betrag stellt die maximale Kredithöhe für eine Immobilienfinanzierung dar. Die Kosten für einen Gutachter, der den Beleihungswert der Immobilie berechnet, trägt der Kreditnehmer.

Vorsicht vor Bauspar-Kombikrediten

Bei einem Bauspar-Kombikredit vereinbaren Bauherr und Kreditgeber sowohl ein Immobiliendarlehen als auch einen Bausparvertrag. Der Kreditnehmer erhält die Kreditsumme als Vorausdarlehen sofort ausgezahlt, um eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen. Statt den Kredit zu tilgen, spart der Schuldner den Bausparvertrag mit festen monatlichen Raten an. Nach Zuteilung löst der Bausparkredit den herkömmlichen Immobilienkredit komplett ab und der Darlehensnehmer zahlt Zinsen und Tilgungsleistungen an die Bausparkasse. Durch den Bausparvertrag sichert sich der Kunde schon bei Baubeginn einen günstigen Zinssatz für die Zukunft.

Obwohl sich die Argumente der Banken für den Kombikredit gut an anhören, warnt Stiftung Warentest in Finanztest 2/2016 vor dieser Form der Baufinanzierung. Das Problem liegt darin, dass die Anbieter gesetzlich nicht verpflichtet sind, einen effektiven Jahreszinssatz für beide Produkte gemeinsam anzugeben. Daher erfährt der Kreditnehmer zwei verschiedene Zinssätze für das Vorausdarlehen und das Bauspardarlehen. Nicht berücksichtigt wird jedoch, dass die Guthabenzinsen für die angesparte Bausparsumme niedriger ausfallen als die Kreditzinsen. Durch die Zinsdifferenz ergibt sich ein deutlicher höherer effektiver Jahreszins, als die beiden einzelnen Zinssätze vermuten lassen.

Literatur & weiterführende Informationen

Die Bundesbank veröffentlicht regelmäßig hier die aktuellen Baufinanzierungskonditionen.

Hier finden Sie Artikel im Zusammenhang mit der Baufinanzierung. Bauherren können sich über Details rund um die Fremdfinanzierung informieren

 

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