Worauf Bauherren auch bei niedrigen Immobilienzinsen in 2018/2019 achten sollten
Die anhaltend günstigen Kreditzinsen verstärken bei vielen Mietern den Wunsch, den Traum von den eigenen vier Wänden endlich zu realisieren. Die Zinskonditionen sind nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau, das Baugeld ist auch 2018 günstig, wie unser Rechner zur Immobilienfinanzierung im Vergleich zeigt. Die historisch niedrigen Immobilienzinsen ermöglicht es Familien, für die ein eigenes Haus eigentlich Utopie war, den überdurchschnittlich steigenden Mieten zu entfliehen und für zehn oder mehr Jahre mit einem konstanten monatlichen Aufwand einen Baukredit für die Wohnung zu kalkulieren. Die Bedingungen sind nach wie vor günstig: Die Bauzinsen mit 10-jähriger-Laufzeit sind immer noch nahe ihrem historischen Allzeittief!
Ein aktueller Bauzins Vergleich lohnt sich immer, denn laut Stiftung Warentest (11/2017) summieren sich auch offensichtlich nur geringe Zinsunterschiede schnell zu fünfstelligen Beträgen. Denn durch die großen Kreditbeträge und langen Laufzeiten führt eine Zinsdifferenz von 0,5% über 15 Jahre Kreditlaufzeit bei einem Darlehen von 200.000 Euro zu einer Mehrbelastung von 20.000 Euro. Ihr bares Geld!
Ankündigungen für Zinsänderungen Mai 2018
nachdem die ING DiBa am 30.04 die Zinssätze um 0,2% erhöht hat, liegen aktuell keine Änderungen
Trend im April 2018: aktueller Bauzinsvergleich, die Zinsen haben sich im April in diesem Korridor bewegt:
5 jährige Laufzeit: 1,25% – 1,35% (letzten 3 Monate: 1,22% – 1,35%)
10 jährige Laufzeit 1,27% – 1,55 (letzten 3 Monate:1,45% – 1,60%)
Die Redaktion geht kurzfristig von stabilen Immo Zinsen, mittelfristig ist aber von moderaten Zinssteigerungen aus. Anfang November lagen die durchschnittlichen Zinssätze für Baugeld bei 1,13% für 5-Jahre Laufzeit bzw. 1,44% für die Laufzeit von 10 Jahre, am 1. Dezember waren es 1,11% und 1,35%. Da die EZB noch im September 2017 angekündigt hat, die Leitzinsen noch für eine länger Zeit nicht anzuheben, dürfte es keinen Zinsanstieg über 2,0% in den nächsten Monaten geben.
Trendwende bei den Bauzinsen! Bedingt durch deutlich gestiegene Inflationserwartungen in Amerika, nach dem Gewinn der US Präsidentenwahl durch Donald Trump, sind die Kapitalmarktzinsen auch in Deutschland leicht gestiegen. Der Markt signalisiert einen Trend zu moderat weiter zunehmenden Zinsen. Die im September 2016 erreichten Tiefstzinsen sind damit bereits historisch und zukünftig dürften die Zinssätze wieder in die andere Richtung, gen Norden gehen, wie auch die Abbildung 1 verdeutlicht.
„Am wenigsten Zinsen zahlen Bauherren und Wohnungskäufer, die sich ihren Hauskredit über einen günstigen Vermittler besorgen. Die ersten drei Plätze im Test gingen an Hypothekenmakler. Sie stellen auch die Mehrzahl der Top-Ten-Anbieter für einzelne Darlehen mit einer Zinsbindung von jeweils 10, 15 und 20 Jahren.“ Quelle: Finanztest 1/2016.
Den Trend beim aktuellen Bauzins zeigt die Abbildung 1. Der Rückgang der Immobilien Zinsen seit 2008 ist deutlich zu sehen. Die Zinssätze für die 5- bzw. 10-Jährige-Laufzeit befinden sich nur minimal über ihrem Allzeittief, das im September 2016 erreicht wurde. Anfang Dezember ist der durchschnittliche Zinssatz für eine Immobilienfinanzierung mit 5 oder 10 Jahren Laufzeit wieder leicht rückläufig.
Abb. 1: Bauzinsentwicklung von Januar 2009 – 2. Mai 2018 (Laufzeit 5 Jahre orangene Linie, Laufzeit 10 Jahre schwarze Linie) im Chart. Quelle: Interhype.de
Oft wird Wohneigentum als Gebrauchtimmobilie erworben. Die führenden Immobilienportale wie Immobilienscout24, Immonet oder Immowelt haben üblicherweise auch regional nahezu alle auf dem Markt befindlichen Bestandsimmobilien in ihrem Angebot.
Was bei höheren Konditionen für Immobilienfinanzierungen gilt, hat auch bei einem niedrigen Zinssatz Bestand – die Baukredit Finanzierung muss gut durchgerechnet werden, gerade Bauherren laufen Gefahr, dass die Kosten den Finanzierungsrahmen übersteigen. Grundsätzlich gilt, dass zehn bis 20 Prozent der Gestehungskosten bei der Finanzierung als Sicherheitspolster auf die Gesamtbaukosten aufgeschlagen werden sollten. Nutzen Sie unseren aktuellen Bauzinsrechner!
Selbst der Erwerb zu einem Festpreis vom Bauträger birgt die Gefahr, dass der finanzielle Aufwand für die Außenanlagen am Ende die ursprüngliche Kalkulation übersteigt. Eine Nachfinanzierung zu erhalten, ist aufwendiger als das Kreditvolumen von Beginn an höher anzusetzen, und darüber hinaus mit zusätzlichen Kosten verbunden.
Für Bauherren gilt bei der Auswahl der finanzierenden Bank ein zusätzliches Kriterium, die Bereitstellungszinsen. Im Gegensatz zum Erwerb einer fertigen Immobilie wird das Baugeld nicht in einer Summe gezahlt, sondern in mehreren Tranchen nach Baufortschritt. Das Darlehen selbst wurde aber bereits von der Bank zur Verfügung gestellt. Für die nicht in Anspruch genommenen Darlehensteile müssen daher Bereitstellungszinsen gezahlt werden.
Ab wann dieser zusätzliche Zins jedoch fällig wird, hängt vom finanzierenden Institut ab. Die Bandbreite reicht von 60 Tagen bis hin zu 360 Tagen. Bauherren sollten diese, zusätzlich zu Miete und bereits zu zahlenden Zinsen, anfallenden Belastungen auf keinen Fall unterschätzen.
Wie sieht der kurzfristige Trend bei den Zinsen aus? Stand 01.04.2018. Auf Sicht von 4 Wochen geht die Redaktion von weitgehend gleichbleibenden Zinsen aus.
| Laufzeit | mittlere Zinssatz [%] | kurzfristiger Trend |
| 5 Jahre | 1,25 | -+* |
| 10 Jahre | 1,50 | -+ |
| 15 Jahre | 1,90 | – |
| 20 Jahre | 2,04 | – |
* > = stagnierend, + = steigend, – = fallend
Finanzmathematisch ein objektiver Sachverhalt, ist es nur schwer zu erklären, weshalb ein Darlehen mit niedrigerem Zins bei gleicher Tilgung eine längere Laufzeit hat. Bauherren sollten jetzt aber nicht nach einer Bank mit möglichst hohen Zinsen Ausschau halten, sondern den niedrigeren Bauzins für einen höheren Tilgungsanteil nutzen. Die Dauer des Kredites, und damit die Kosteneinsparung bei den Zinsen über die Gesamtlaufzeit, kann bei einer Erhöhung der Tilgung von einem auf zwei Prozent pro Jahr durchaus um bis zu zehn Jahre verkürzt werden und die Restschuld mindern.
Während zu Zeiten hoher Kapitalmarkt- und damit auch hoher Hypothekenzinsen gerne Festschreibungen von fünf Jahren gewählt wurden, lädt die aktuelle Situation dazu ein, mindestens eine zehnjährige Zinsbindung für einen Baukredit zu vereinbaren. Je kürzer die Laufzeit ist, umso niedriger sind Zinsen. Jetzt aber diesen vermeintlichen Vorteil zu nutzen, wäre fatal. Eine Wende des Kapitalmarktes, ob in zwei oder in sechs Jahren, bleibt unausweichlich. Gut beraten ist daher, wer eine Zinsbindung über einen möglichst langen Zeitraum, idealerweise über die gesamte Darlehenslaufzeit, vereinbart. Tipps dazu gibt es auf Sollzinsen.
Der Vorteil bei der langen Zinsbindung gilt auch im Hinblick auf eine vorzeitige Darlehensablöse. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Kredite mit einer Dauer von mehr als zehn Jahren zum Ende des zehnten Jahres seitens des Kreditnehmers gekündigt werden können, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen darf. Generell empfiehlt es sich, ein Institut auszuwählen, welches seinen Kunden generell die Option auf teilweise vorzeitige Rückführung anbietet.
Niemand weiß zum Zeitpunkt der Unterschrift unter den Vertrag, ob er nicht durch eine Erbschaft oder Schenkung in der Lage sein wird, die Darlehenslaufzeit durch eine teilweise Tilgung drastisch zu verkürzen oder die monatliche Rate signifikant zu senken. Unser online Bauzinsen Vergleich zeigt auf, welche Banken tagesaktuell die günstigsten Zinsen bieten und welche weiteren Vereinbarungen, Bereitstellungszinsen oder vorzeitige Tilgung besonders kundenfreundlich sind.Darüber hinaus ermöglichen sie es den künftigen Bauherren, durch Variieren mit der Laufzeit die günstigste Rate im Vorfeld zu ermitteln – alles bequem von zu Hause aus mit wenigen Mausklicks über unseren Baufinanzierungsrechner.
Welche Volumina finanzieren Banken private Haushalte beim Immobilienerwerb? In der Abbildung 2 sind die in der Statistik der Deutschen Bundesbank verzeichneten Baukredite von 2003 bis 2017 dargestellt. Es handelt sich um die monatlichen Kreditbertäge, die von Banken an Privathaushalte neu vergeben wurden.
Abbildung 2: Neugeschäftsvolumina der von Banken an private Haushalte insgesamt vergebene Wohnungsbaukredite (Monatswerte) im Chart. Quelle: bundesbank.de
Seit 2003 ist das Volumen der vergebenen Baukredite zu Wohnzwecken stetig gestiegen (Tabelle 1). Wurden in 2003 Kredite für insgesamt 175,7 Mrd. Euro bei einem durchschnittlichen Monatsvolumen von 14,6 Mrd. Euro vergeben, lagen die Werte in 2010 bei 182,4 Mrd. Euro bzw. 15,2 Mrd. Euro. Die Kreditzunahme während dieser 7 Jahre war nur moderat. Ein deutlich größerer Anstieg der Volumina erfolgte etwas seit 2011. In 2016 wurden insgesamt 235,3 Mrd. Euro Baukredite vergeben, mit einem durchschnittlichen monatlichen Volumen von 19,6 Mrd. Euro.
Tabelle 1: Wohnungsbaukredite, Jahresvolumina, Monatsmittelwerte
| Jahr | Summe | Monats-Mittelwert |
| [Mrd. Euro] | [Mrd. Euro] | |
| 2003 | 175,7 | 14,6 |
| 2010 | 182,4 | 15,2 |
| 2016 | 235,3 | 19,6 |
| 2017 | 19,8 |
Durch eine Baufinanzierung finanziert ein Bauherr oder ein Immobilienkäufer den Bau oder den Kauf einer Immobilie. Kaum ein Privatmann verfügt über ausreichende finanzielle Mittel, um eine Immobilie bar zu bezahlen. Daher nutzen die meisten Bauherren eines der zahlreichen Angebote einer Immobilienfinanzierung. Durch eine private Immobilienfinanzierung baut ein Kreditinstitut eine langjährige Kundenbindung auf, durch die weitere Geschäfte generiert werden können. Vor allem bei den aktuellen niedrigen Kreditzinsen nutzen viele Privatpersonen die Gelegenheit, durch den Kauf oder den Bau von Immobilien eine sichere Kapitalanlage und Altersvorsorge zu schaffen.
Eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung, wie diese Form von Darlehen auch genannt wird, ist ein spezieller Kredit, den nicht alle Kreditinstitute ihren Kunden anbieten. Bankmitarbeiter, die Baufinanzierungen bearbeiten, müssen über ein spezielles Wissen auf diesem Gebiet verfügen und werden entsprechend geschult.
Am Anfang steht ein ausführliches Beratungsgespräch, in dem der zukünftige Bauherr über alle Finanzierungsformen, die das Kreditinstitut ihm zur Verfügung stellen kann, informiert wird. Auch über die Höhe des Eigenkapitals, das im Idealfall 20 % bis 30 % der Finanzierungssumme betragen sollte, berät der Bankmitarbeiter den Kunden. Und natürlich über die aktuellen Bauzinsen, die die Bank anbietet. Hier sollte der Bauherr undbedingt verhandeln und auf die Zinssätze der Konkurrenz verweisen. Jedes 0,1%, das runtergehandelt werden kann, bedeutet eine vierstellige Euro-Ersparnis während der Laufzeit.
Dabei folgt häufig der Rat, circa fünf bis sechs Monatsgehälter als Sicherheitsreserve zurückzuhalten und die sonstigen Ersparnisse für die Baufinanzierung aufzuwenden. Ein Teil des Eigenkapitals lässt sich auch als Eigenleistungen am Bau erbringen. Allerdings sollte der Anteil der Eigenleistungen nicht mehr als fünf bis zehn Prozent der Bausumme betragen, damit sich der Bauherr nicht überschätzt. Bei der Berechnung der Darlehenssumme muss ein Kreditnehmer beachten, dass mit dem Kauf oder dem Bau einer Wohnung oder eines Hauses noch diverse Nebenkosten verbunden sind, die ebenfalls finanziert werden müssen. Zu diesen Nebenkosten gehören zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notarkosten, die Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch sowie eventuell die Kosten für einen Sachverständigen zur Einschätzung des Wertes der Immobilie oder des Grundstücks.
Man unterscheidet bei den Immobilienfinanzierungen hauptsächlich zwischen einem Immobiliendarlehen und einem Bauspardarlehen. Bei einem Immobiliendarlehen handelt es sich um einen Kredit, den der Bauherr von einer Bank oder von einer Sparkasse erhält. Verzinsung und Tilgung des Immobiliendarlehens erfolgen gemäß den im Kreditvertrag schriftlich vereinbarten Bedingungen. Bei einem Bauspardarlehen erfolgt ein Vertragsabschluss bei einer Bausparkasse. Es wird eine Bausparsumme vereinbart, von der der Bausparer einen im Vertrag festgelegten Prozentsatz ansparen muss. Ist die Ansparphase beendet, erfolgt die Zuteilung durch die Bausparkasse. Ab der Zuteilungsreife kann der Bausparer die volle Bausparsumme in Anspruch nehmen, indem er die Differenz zwischen dem angesparten Kapital und der vereinbarten Summe als Bauspardarlehen erhält.
Da es sich bei einer Baufinanzierung in der Regel um hohe Kreditsummen handelt, die über einen langen Zeitraum zurückgezahlt werden, legen die Kreditinstitute großen Wert auf eine entsprechende Absicherung des Darlehens durch Sicherheiten. Eine Lohn- und Gehaltsabtretung wie bei einem herkömmlichen Ratenkredit ist bei einer Immobilienfinanzierung nicht ausreichend. Stattdessen erfolgt eine Absicherung durch eine Eintragung im Grundbuch, wobei die Bank meist auf einer erstrangigen Grundschuld besteht. Eine Grundschuld wird in Höhe der Darlehenssumme als Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgt in Abteilung III des Grundbuches. Besteht nur der Eintrag im Grundbuch, spricht man von einer Buchgrundschuld. Bei einer Briefgrundschuld erfolgt zusätzlich die Ausstellung eines Grundschuldbriefes. Aus Kostengründen verzichten die meisten Kreditinstitute auf eine Briefgrundschuld. Eine Grundschuld ist, im Gegensatz zu einer Hypothek, losgelöst von der schuldrechtlichen Forderung.
Falls der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, hat das eingetragene Kreditinstitut das Recht, auf die finanzierte Immobilie zuzugreifen und zum Beispiel eine Zwangsversteigerung in die Wege zu leiten. Nach der Versteigerung werden die Forderungen des Gläubigers, der in der erstrangigen Grundschuleintragung genannt ist, bedient. Hat außerdem zum Beispiel eine Bausparkasse eine zweitrangige Grundschuld eingetragen, erhält sie nur dann Geld aus der Zwangsverseigerung, falls nach der Zahlung an den erstrangigen Gläubiger noch Mittel vorhanden sind.
In den Medien wurde in der letzten Zeit häufig darüber berichtet, dass die Bauzinsen so günstig wie nie sind. Das verleitet viele Privatpersonen dazu, ein Immobiliendarlehen aufzunehmen, um ein Haus oder eine Wohnung zu bauen oder zu kaufen. Doch die aktuelle Niedrigzinsphase wird nicht für immer anhalten. Darum achten die Kreditinstitute im Zuge einer seriösen Beratung zur Baufinanzierung darauf, dass die Darlehensnehmer die Zinsbindung ihrer Baufinanzierung nicht zu kurz wählen.
Nach jedem Ablauf einer Zinsbindungsfrist erfolgt eine Anschlussfinanzierung, bei der erneut über die Höhe der Zinsen für die Baufinanzierung verhandelt wird. Die Zinsen für ein Immobiliendarlehen sind nicht direkt vom Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) abhängig, wie dies zum Beispiel bei den Zinsen für Tagesgelder der Fall ist. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um eine langfristige Kreditaufnahme mit einer mehrjährigen Zinsbindung. Daher hängen die Zinsen für ein Immobiliendarlehen von Angebot und Nachfrage auf dem Anleihemarkt und von der Entwicklung der langfristigen Zinsen am Kapitalmarkt ab. Obwohl zurzeit zinsgünstige Baufinanzierungen angeboten werden, muss mit einem Anstieg der Zinsen gerechnet werden, die in der Zukunft wieder zu höheren Kreditraten führen werden.
Während die Zinsen für die Immobilienfinanzierung für die kurze Laufzeit auf niedrigstem Niveau stagnieren, steigen und steigen die Immobilienpreise. Hausbesitzer und potenzielle Hausbauer leben in paradiesischen Zeiten. Wie der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) in seinen aktuellen Research Untersuchung bekannt gab, ist der Preisindex für selbstgenutzte Eigentumswohnungen vom 2. Quartal 2015 bis zum 2. Quartal 2015 um 7,3% angestiegen (127,7 gegenüber 137,0), bei den selbst genutzten Eigenheimen erfolgte ein Zuwachs um 5,9% (Abbildung 3). Der vpd Immobilienindex (Gesamtindex) für selbst genutztes Wohneigentum stieg um 6,3%.
Abbildung 3: Entwicklung der vdp-Preisindizes für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen von 2003 bis 2016. Datenquelle: pfandbrief.de
Auch der vom Statistischen Bundesamt herausgegebene Preisindex für Einfamilienhäuser bestätigt die Zunahme der Preise bei den Einfamilienäusern, wie aus der Abbildung 4 deutlich hervorgeht.
Abb. 4: Entwicklung des Preisindex für Einfamilienhäuser ohne Keller inklusiv Umsatssteuer von 2010 – 2017. Quelle: DESTATIS
Der Preisanstieg im Zeitverlauf ist hochsignifikant. Immobilien haben sich im Durchschnitt als eine gute Geldanlage erwiesen. Allerdings besteht eine ausgesprochene räumliche Variation bei der Preisentwicklung.
Der überwiegende Teil des Immobilienvermögens, bezogen auf alle Haushalte, besteht nach Angaben des Statistischen Bundesamtes aus Einfamilienhäusern (30,1%) und Eigentumswohnungen (13,8%). Mit deutlichem Abstand folgen Zweifamilienhäuser (5,3%), sonstigen Gebäude (3,0%) und Häuser mit 3 oder mehr Wohnungen (2,0%). In der Tabelle 2 sind die Daten in der Übersicht angegeben:
Tab. 2: Anteil der Privathaushalte die am 01.01.2013 über Immobilien bzw. Grund verfügt haben. Quelle: DESTATIS, Geld- und Immobilienvermögen, Fachserie 15, Heft 2
| Einfamilienhäuser | 30,10% |
| Eigentumswohnungen | 13,80% |
| Zweifamilienhäuser | 5,30% |
| unbebaute Grundstücke | 3,90% |
| sonstige Gebäude | 3,00% |
| Wohngebäude > 3 Wohnungen | 2,00% |
Der Immobilienverband Deutschland IVD ist der Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen. Der IVD erstellt regelmäßig den so genannten Erschwinglichkeitsindex und der hat im Januar 2015 seinen historischen Höchststand mit 139 Punkten erreicht.
Für die Berechnung des IVD Erschwinglichkeitsindex werden diese drei wichtigen Einflussgrößen berücksichtigt:
Obwohl die Immobilienpreise in den letzten Jahren gestiegen sind, führen die Niedrigzinsen für Immobilienkredite und das gestiegene verfügbare Einkommen zu einer geringeren finanziellen Belastung für Bauherren. Diese Situation dürfte sich aber laut IVB in 2018 wieder leicht verschlechtern, da Bauzins und Hauspreise moderat anziehen und die Lohnabschlüsse stagnieren dürften.
Interessenten, die bei Google „Bauzinsen Sparkasse“ eingeben, landen schnell auf der Baufinanzierungswebseite auf Sparkassen.de. Da die einzelnen Sparkassen unterschiedliche Immobilienzinssätze offerieren, werden auf der Webseite zunächst nur allgemeine Informationen vorgestellt. Am Seitenende befindet sich ein Link für Nichtkunden: „Sind Sie nicht Kunde dieser Sparkasse? Zum Angebot der Sparkasse Ihrer Stadt:“ Hier kann die Postleitzahl des Wohnortes eingegeben werden. Leider landet der Interessent nach einem Klick auf „Los“ dann zwar auf der Webseite der heimischen Sparkasse, allerdings gibt es auch hier keine Zinsinformationen.
Die Stiftung Warentest hat im Rahmen ihres Finanztest 70 Immobilienfinanzierer analysiert. Die besten Platzierungen geben wir hier für Volltilgerdarlehen wieder (Quelle: test.de):
Zinsbindung 20 Jahre, Anbieter ohne Filialen: 1822direkt, Comdirect, CosmosDirekt, Enderlein, Haus und Wohnen, Planethyp
Zinsbindung 20 Jahre, Anbieter mit Filialen: Commerzbank, Dr. Klein, Hypovereinsbank, Interhyp
Verbraucherzentrale-bayern.de/Baufinanzierung
Bundesministerium für Verkehr: Einführung in die Baufinanzierung
Haas K.-G., Krisch R., Siepe W., Steeger F. (Stiftung Warentest); 2012: Unser Bauherren-Handbuch: Die sieben Schritte ins eigene Haus
Siepe W.; 2011 (Stiftung Warentest): Immobilienfinanzierung: Die richtige Strategie
Hölting M., (WISO) 2011: Immobilienfinanzierung
Neue Seiten:
YouTube Video Präsentation – So funktioniert der Bauzinsvergleich auf www.bauzinsen.com: youtu.be/C9B3ohbhD0o
November 2017 Die Umsetzung der Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen durch das Bundesfinanzministerium scheint die Immobilienkredit Vergabe an einkommensschwache und ältere Antragsteller zu behindern.
20.09.2017 Rückgang beim Wohnungsbau: Von Januar bis Juli 2017 wurden durchschnittlich 6,6% weniger Baugenehmigungen bewilligt, dies entspricht ein Minus von 14 200 Genehmigungen.
18.09.2017 Statistisches Bundesamt. Aus den Baupreisdaten des Statistischen Bundesamtes geht hervor, dass der Anstieg der Baulandpreise ein wesentlicher Treiber für die Immobilienpreisexplosion in Deutschland verantwortlich ist. Im III. Quartal 2017 lag der Baulandpreisindex bei 133%, satte 33% über dem Wert von 2010.
